Verwertung der Mietkaution während des Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters unzulässig

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Ein Vermieter ist nicht berechtigt, während des Mietverhältnisses auf die Mietkaution zurückzugreifen, wenn seine Forderungen, auf die er sich beruft, bestritten werden. Insofern hilft ihm auch eine entsprechende Vertragsklausel nicht weiter.

Die Mieterin einer Wohnung hatte bei Mietbeginn 1.400 € auf ein Kautionskonto eingezahlt. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen...

Als die Mieterin später die Miete minderte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin war damit aber nicht einverstanden und verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Der Bundesgerichtshof entschied: Der Vermieter war nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution.

Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.(BGH, Urteil vom 7.5.2014, VIII ZR 234/13 )

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