Untervermietung an Touristen nicht erlaubt

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Erlaubt der Vermieter seinem Mieter, die Wohnung aus bestimmten Gründen unterzuvermieten, ist dieser jedoch nicht befugt, die Wohnung an Touristen zu vermieten.

Der Mieter bewohnt seit dem 1.3.2003 seine Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 m2) in Berlin. Im Jahr 2008 erbat er von seiner damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung. Er begründete das damit, dass er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle.

Die Vermieterin erteilte ihm im Februar 2008 schriftlich die Erlaubnis zur Untervermietung ohne vorherige Überprüfung gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (...) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (...) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.

Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die neuen Vermieter, die im selben Jahr in den Mietvertrag eingetreten waren, erklärten sich damit nicht einverstanden. Sie beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Mieter mit Schreiben vom 16.5.2011 unter Androhung einer Kündigung ab.

Der Mieter erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Vermieter mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Im November 2011 und August 2012 war das Internetangebot des Mieters erneut im Internet abrufbar. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12.1.2012, am 5.12.2012 mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Mieter hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.

Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof hatte der Räumungsklage der Vermieter stattgegeben, wogegen das Landgericht Berlin sie abwies. Der Bundesgerichtshof entschied dann in letzter Instanz: Der Mieter war nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt, sodass die Klage nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann.

Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist.

Hier hatte die damalige Vermieterin zudem verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten. Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden (BGH, Urteil vom 8.1.2014, Az. VIII ZAR 210/13).

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