Tierhaltung – Hund, Katze, Meerschweinchen ...

1. Was ist in der Mietwohnung erlaubt?

Das Thema Tierhaltung in der Wohnung gehört zu den Themen, die immer wieder die Gemüter erhitzen und die Gerichte beschäftigen. Geht es Ihnen darum, einen Streit darüber zu vermeiden sei es, dass Sie als Mieter ein Haustier anschaffen möchten, sei es, dass Sie als Vermieter entscheiden müssen, ob Sie eine Tierhaltung zulassen, sollten Sie zunächst einmal anhand dieser Checkliste die rechtliche Situation in Ihrem Fall ausloten.

Was können Sie von der Checkliste erwarten

In der Regel werden Sie dabei feststellen (vor allem bei der Frage nach der Zulässigkeit einer Hunde- oder Katzenhaltung), dass die Rechtslage auch in Ihrem Fall nicht ganz eindeutig sein wird. Denn die Gerichte haben sich zum Thema Tierhaltung leider nicht auf eine einheitliche Linie festgelegt. Überprüfen Sie deshalb zunächst Ihren Fall anhand dieser Checkliste und nehmen Sie die daraus gewonnenen Erkenntnisse als Argumentationshilfe. Versuchen Sie dann, sich mit Ihrem Vertragspartner gütlich zu einigen. Denn der Ausgang eines Streits vor Gericht ist häufig nicht sicher vorauszusagen.

Was gilt, wenn es um so genannte Kleintiere geht?

Unproblematisch ist Ihr Fall nur dann, wenn es darum geht, dass der Mieter lediglich Kleintiere in einem Käfig halten will. Für die braucht der Mieter keine Erlaubnis seines Vermieters. Sie gehören sozusagen zum »vertragsgemäßen Gebrauch« einer Mietwohnung. Denn von diesen Tieren gehen normalerweise keine nennenswerten Lärm- oder Geruchsbelästigungen und auch keine erheblichen Beschädigungen der Mietsache aus (AG Hanau, Urteil v. 18.2.2000, WM 2002, S. 91). Als Kleintiere in diesem Sinne gelten zum Beispiel:

  • Bartagame im Terrarium (AG Essen, Urteil v. 18.7.1995, ZMR 1996, S. 37),

  • Chinchillas (AG Hanau a.a.O.),

  • Goldhamster,

  • Kanarienvogel,

  • Meerschweinchen,

  • Pagageien,

  • Zierfische,

  • Zwergkaninchen.

    In einzelnen Fällen haben die Gerichte auch kleinere Tiere, die nicht in einem Käfig leben, als Kleintiere angesehen (z.B. Minischwein, AG München, Urteil v. 6.7.2004, WM 2005, S. 649; Yorckshire-Terrier, LG Kassel,, Urteil v. 30.1.1997, WM 1997, S. 260).

    Die Haltung von Kleintieren kann nicht verboten werden (BGH, Urteil v. 20.1.1993, WM 1993, S. 109). Allerdings kann auch deren Haltung eingeschränkt oder untersagt werden, wenn es durch sie zu unzulässigen Beeinträchtigungen kommt. So muss der Mieter zum Beispiel für Abhilfe sorgen, wenn durch das schrille, über Stunden dauernde Pfeifen seines Graupapageis die übrigen Mieter im Haus empfindlich gestört werden (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 10.1.19990, WM 1990, S. 122). Ebenso kann unter Umständen verlangt werden, dass der Aufenthalt von Exoten, wie Papageien und Kakadus, im Freien zeitlich beschränkt wird (LG Zwickau, Urteil v. 1.6.2001, WM 2001, S. 556).

    Geht es in Ihrem Fall um keine Kleintiere in diesem Sinne, nehmen Sie zunächst Ihren Mietvertrag zur Hand und überprüfen Ihre Situation anhand der nachfolgenden Punkte.

2. Ihr Mietvertrag enthält keine Regelungen zur Tierhaltung

In diesem Fall geht es um die Frage: Fällt die vom Mieter angestrebte oder bereits praktizierte Tierhaltung unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung? Wenn ja, benötigt er hierfür keine Erlaubnis seines Vermieters. Andernfalls muss er sie immer einholen.

Leider ist diese Frage nicht rechtsverbindlich und abschließend für die in der Praxis am häufigsten vorkommenden Fälle der Hunde- oder Katzenhaltung geklärt. Ausnahme: Der Mieter hat ein Einfamilienhaus gemietet. Hier gehört die Hunde- und Katzenhaltung zur normalen Nutzung des Mietobjekts (LG Hildesheim, Urteil v. 11.2.1987, WM 1989, S. 9).

Hunde- und Katzenhaltung

Einige Gerichte gehen davon aus, dass sich bei Hunden eine Gefährdung oder auch nur eine Belästigung von Mitbewohnern im Haus oder von Nachbarn wegen der Unberechenbarkeit tierischen Verhaltens nie ganz ausschließen lässt. Deshalb ist eine Hundehaltung in einem Mehrfamilienhaus ohne Erlaubnis des Vermieters nicht zulässig (LG Karlsruhe, Beschluss v. 4.2.2002, NZM 2002, S. 246; OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 13.1.1981, WM 1981, S. 53).

Andere Gerichte haben dagegen das Halten von Hunden in Mietwohnungen auch in städtischen Gebieten dem »vertragsgemäßen Gebrauch« zugerechnet (AG Köln, Urteil v. 13.7.1995, NJW-RR 1995, S. 1416; AG Dortmund, Urteil v. 21.6.1989, WM 1989, S. 495). Nach Auffassung des Landgerichts Hamburg ist zwar die Hundehaltung in innerstädtischen Mehrfamilienhäusern nicht genehmigungsfrei zulässig, jedoch darf der Vermieter die Hundehaltung nicht ohne sorgfältige Interessenabwägung ablehnen (LG Hamburg, Urteil v. 30.8.2001, WM 2002, S. 666).

Das Halten von so genannten Kampfhunden (z.B. American Staffordshire Terrier, Bullterrier, Pitbull-Terrier) gehört weder im Mehrfamilienhaus noch im Einfamilienhaus zum vertragsgemäßen Gebrauch. Hier hat der Vermieter schon im Hinblick auf eine mögliche Gefährdung von Mitmietern oder Nachbarn die Hundehaltung zu untersagen (LG Gießen, Urteil v. 15.6.1994, NJW-RR 1995, S. 12; LG Krefeld, Urteil v. 17.7.1996, NJW-RR 1997, S. 332).

Auch zur Katzenhaltung sind die Gerichte unterschiedlicher Meinung. So fällt laut Land- und Amtsgericht Hamburg und Kammergericht Berlin die Katzenhaltung nicht unter den vertragsgemäßen Gebrauch (LG Hamburg, Urteil v. 13.1.2005, Az. 307 S 155/04; AG Hamburg, Urteil v. 16.4.1991, NJW-RR 1992, S. 203; KG Berlin, Urteil v. 18.11.2004, WM 2004, S. 721). Anders sieht es das Landgericht München, das Katzen zu den »Kleintieren« zählt (LG München I, Urteil v. 27.1.1999, WM 1999, S. 217).

Wie kann der Vermieter im für den Mieter ungünstigen Fall entscheiden?

Folgt man der Meinung, dass die Tierhaltung nicht unter den vertragsgemäßen Gebrauch fällt, liegt es regelmäßig im freien Ermessen des Vermieters, die Hundehaltung zuzulassen oder zu verbieten. Seine Entscheidung steht dann nur noch unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs. Dieser könnte beispielsweise vorliegen, wenn der Vermieter eine außergewöhnliche Bedarfssituation auf Seiten des Mieters ignoriert z.B. wenn der Mieter aus gesundheitlich-psychischen Gründen auf die Tierhaltung angewiesen ist (LG Hamburg, Urteil v. 19.9.1997, WM 1997, S. 674; Urteil v. 26.7.1994, WM 1996, S. 532).

Exotische Tiere

Will der Mieter zum Beispiel Schlangen oder Ratten halten, wird er sich von seinem Vermieter sagen lassen müssen, dass er die Haltung derartiger Tiere mit Rücksicht auf die Nachbarn untersagen muss. Denn gegen derartige Tiere bestehen innerhalb der Bevölkerung meist Vorbehalte, sie lösen Ekel (z.B. bei Ratten) und Angst aus. Auch können tierschutzrechtliche Gesichtspunkte gegen das Halten solcher Tiere in Wohnungen sprechen. Deshalb haben die Gerichte eine derartige Tierhaltung nicht mehr als vertragsgemäßen Gebrauch angesehen (LG Essen, Urteil v. 21.12.1990 zur Rattenhaltung; AG Rüsselsheim, Urteil v. 12.12.1986, WM 1987, S. 144 zur Schlangenhaltung).

Aber auch hierzu gibt es andere Rechtsansichten. So hat zum Beispiel das Amtsgericht Bückeburg eine Schlangenhaltung für zulässig angesehen, wenn dadurch weder besondere Gefahren noch objektiv messbare Störungen der Wohnumwelt ausgehen (AG Bückeburg, Urteil v. 12.10.1999, NZM 2000, S. 238). Auch das Amtsgericht Bayreuth hat eine Schlangenhaltung nicht grundsätzlich als unzulässig angesehen, sondern vom Vermieter verlangt, dass dieser die wechselseitigen Belange sorgfältig abwägt (AG Bayreuth, Urteil v. 2.6.2000, ZMR 2000, S. 765).

3. Der Mietvertrag verbietet jegliche Tierhaltung

Eine entsprechende Tierhaltungsklausel ist unwirksam, da sie auch das Verbot der Kleintierhaltung umfasst, die aber nicht verboten werden darf (BGH, Urteil v. 20.1.1993, WM 1993, S. 109).

In diesem Fall gilt die Rechtslage wie oben beschrieben.

4. Der Mietvertrag verbietet ausdrücklich die Hunde- und Katzenhaltung

Wird mietvertraglich das Halten von bestimmten Haustieren (z.B. Katzen und Hunde) verboten, die einen Einfluss auf die Abnutzung der Wohnung haben können, ist der Mieter an dieses Verbot gebunden (LG Hamburg, Urteil v. 13.1.2005, Az. 307 S 155/04; LG Karlsruhe, Urteil v. 11.5.2001, NZM 2002, S. 19). Das Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit wird durch ein solches Verbot nicht verletzt (BVerfG, Beschluss v. 21.2.1980, WM 1981, S. 77).

Ausnahmen: Im Einzelfall kann es aber unzulässig sein, dass der Vermieter sich auf dieses Tierhaltungsverbot beruft – so zum Beispiel, wenn andere Mieter im Hause mit Kenntnis des Vermieters ebenfalls Tiere gleicher Art halten (LG Berlin, Urteil v. 18.10.1985, WM 1987, S. 213) oder der Mieter aus besonderen Gründen auf die Tierhaltung angewiesen ist (z.B. Blindenhund - BGH, Beschluss v. 4.5.1995, WM 1995, S. 447; AG Bonn, Urteil v. 17.2.1994, WM 1994, S. 323).

5. Der Mietvertrag verlangt die Erlaubnis des Vermieters

Auf Kleintiere beziehen sich Vertragsklauseln mit einem so genannten Erlaubnisvorbehalt meist nicht, da der in dieser Hinsicht Makulatur wäre. Denn die Haltung von Kleintieren ist grundsätzlich erlaubt (→Abschnitt I). Die Klausel jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters ist unwirksam. Denn danach stünden andere Kleintiere (z.B. Hamster und Schildkröten) unzulässigerweise unter dem Erlaubnisvorbehalt (BGH, Urteil vom 14.11.2007, WM 2008 S. 23).

Für andere Haustiere (z.B. Hunde oder Katzen) gilt: Hat sich der Vermieter im Mietvertrag die Zustimmung zur Tierhaltung vorbehalten, gibt er damit zu erkennen, dass er im Einzelfall die gegenseitigen Interessenlagen sorgfältig gegeneinander abwägen wird. Der Mieter kann in solchen Fällen davon ausgehen, dass der Vermieter die Zustimmung erteilt, falls nicht gewichtige Gründe dagegen sprechen. Deshalb gehen einige Gerichte davon aus, dass die Entscheidung des Vermieters nicht in seinem freien Ermessen liegt (so z.B. LG Hamburg, Urteil v. 3.4.1998, WM 1998, S. 378; AG Köln, Urteil v. 24.6.1997, WM 1997, S. 366; LG Mannheim, Urteil v. 11.5.1983, WM 1984, S. 78).

Im Streitfall kann es aber auch passieren, dass das Gericht der Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm folgt und es in das freie Ermessen des Vermieters stellt, ob er die Tierhaltung erlaubt. In diesem Fall könnte der Mieter seine Tierhaltung nur dann durchsetzen, wenn er dem Vermieter Rechtsmissbrauch bei seiner Entscheidung vorwerfen könnte. Dieser könnte beispielsweise vorliegen, wenn der Vermieter eine außergewöhnliche Bedarfssituation auf Seiten des Mieters ignoriert – z.B. wenn der Mieter aus gesundheitlich-psychischen Gründen auf die Tierhaltung angewiesen ist – (LG Hamburg, Urteil v. 19.9.1997, WM 1997, S. 674; Urteil v. 26.7.1994, WM 1996, S. 532).

6. Wann die Erlaubnis vom Vermieter widerrufen werden kann

Wenn triftige Gründe im Einzelfall gegen die weitere Tierhaltung vorliegen, kann der Vermieter seine Erlaubnis widerrufen und die Abschaffung des Tieres verlangen.

Beispiel:
  • Die übrigen Mieter des Hauses haben Angst vor einem Dobermann schon wegen dessen besonderer Größe und Statur. Der Hund, der nicht immer angeleint ist, verbellt regelmäßig die Mieter beim Aufeinandertreffen (LG Hamburg, Urteil v. 4.3.1999, WM 1999, S. 453).

  • Der Mieter missachtet wiederholt trotz mehrmaliger Abmahnungen das Gebot in der Hausordnung, Hunde oder Katzen in den Außenanlagen frei herumlaufen zu lassen (BayObLG, Beschluss v. 9.2.1994, WM 1994, S. 392).

Reagiert der Mieter auf einen berechtigten Widerruf nicht, kann er unter Umständen auch fristlos gekündigt werden.

Beispiel:

Aufgrund der Katzenhaltung werden die übrigen Mieter im Haus durch den aus der Wohnung dringenden beißenden Katzenuringeruch erheblich belästigt. Als sich daran trotz entsprechender Abmahnung nichts ändert, kündigt der Vermieter fristlos (LG Berlin, Urteil v. 30.9.1996, NJW-RR 1997, S. 395).

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