Mischmietverhältnis: Wann gilt Wohnraum- und wann Gewerberaummietrecht?

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Werden Mieträume sowohl zum Wohnen als auch für eine freiberufliche Nutzung gemietet, ist für die Beurteilung, ob Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht gilt, nicht der Umstand entscheidend, dass die Mieter dort ihren Lebensunterhalt bestreiten. Vielmehr sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Die Mieter bewohnen seit 2006 eine Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Im Mietvertrag wurde ihnen das Recht eingeräumt, die Mieträume als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20.2.2012 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Kündigungsgründen zum 30.9.2012. Da die Mieter der Kündigung widersprachen, wurden sie von den Vermietern auf Räumung verklagt.

Der Bundesgerichtshof wies in letzter Instanz die Klage ab, weil unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist. Anders hatte es noch das Kammergericht Berlin als Vorinstanz gesehen. Dort war man der Auffassung, dass die Mieter mit der freiberuflichen Nutzung der Mieträume als Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten und diese Art der Nutzung somit den vorherrschenden Vertragszweck darstellte. Und da die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen gleich groß sind, müsste man hier von einem Gewerberaummietverhältnis ausgehen, das ohne Angabe von Gründen kündbar sei.

Dagegen hielt der BGH mit dem Argument, dass das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszweckes darstellt. Vielmehr sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dabei kann zum Beispiel die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars eine Rolle spielen. Ferner ist das Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile mit zu berücksichtigen.

Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Vorliegend ist unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen (BGH, Urteil vom 9.7.2014, Az. VIII ZR 376/13).

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