Generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung in Formularmietverträgen unwirksam

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Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam.

Der Mieter mietete eine Wohnung von der Wohnungsgenossenschaft, bei der er Mitglied ist. Im Mietvertrag war – wie bei dieser Vermieterin üblich – als zusätzliche Vereinbarung enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, keine Hunde und Katzen zu halten.

Der Mieter zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Vermieterin forderte den Mieter daraufhin auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Da der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkam, verklagte sie ihn auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof entschied in letzter Instanz, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet.

Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Vermieterin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht (BGH, Urteil vom 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12).

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