Die Mietkaution

1. Woran Sie bei Abschluss des Mietvertrages denken sollten

1.1 Ohne Vereinbarung gibt es normalerweise keine Kaution

Wer als Vermieter von seinem Mieter eine Sicherheit erhalten möchte, muss dies ausdrücklich vereinbaren. Einen Anspruch auf eine Mietsicherheit kraft Gesetzes gibt es nicht. § 551 BGB regelt nur die Modalitäten der Mietkaution, falls eine solche vereinbart ist. Die üblichen Formularmietverträge enthalten allerdings regelmäßig entsprechende Vereinbarungen. Dort ist dann meistens die Rede von Sicherheitsleistung oder Mietsicherheit oder Mietkaution.

Haben die Parteien bei Vertragsabschluss keine Kautionsvereinbarung getroffen, sind sie nicht gehindert, diese noch nachträglich vorzunehmen. Allerdings wird sich ein Mieter darauf meist nicht einlassen, weil er dazu nicht verpflichtet ist.

Bessere Chancen hat ein Vermieter, dessen Mieter bestimmte Sonderwünsche realisieren möchte (z.B. eine Dusche oder Parabolantenne installieren will). In solchen Fällen haben es die Gerichte teilweise als gerechtfertigt angesehen, dass ein Vermieter seine Genehmigung davon abhängig macht, dass der Mieter eine Kaution stellt.

Hierbei handelt es sich meist um zweckgebundene Kautionen , die beispielsweise zur Deckung der voraussichtlichen Kosten der Entfernung von Anlagen des Mieters dienen.

1.2 Auf die richtige Wahl der Sicherheitsleistung kommt es an

Von den verschiedenen Arten von Sicherheitsleistungen, die das Bürgerliche Gesetzbuch den Parteien zur Verfügung stellt (z.B. auch die Verpfändung von Vermögensgegenständen), sind die gebräuchlichsten Formen der Mietkaution:

Welche dieser drei Möglichkeiten die günstigste ist, hängt von der jeweiligen Interessenlage ab:

Vermieter werden vor allem daran interessiert sein, jederzeit ohne Einflussnahme des Mieters auf die Kaution zugreifen zu können und dass die Verwaltung der Mietkaution mit einem möglichst geringen Aufwand möglich ist.

Mietern wird es in der Regel vor allem darauf ankommen, eine günstige Verzinsung ihres Kautionsgeldes zu erzielen und eine ausreichende Kontrolle über dessen Verwendung und sichere Anlage zu haben.

Denken Sie bei der Auswahl der passenden Mietkaution auch an die Zinsabschlagsteuer!

Das Zinsabschlaggesetz verlangt von den Banken, dass diese von Zinserträgen einen Zinsabschlag in Höhe von 30 % einbehalten und an das Finanzamt abführen. Dies gilt ohne Einschränkungen auch für Zinsen auf Mietkautionen. Und da diese Zinsen dem Mieter zustehen, sind sie auch vom Mieter zu versteuern. Nur er kann deshalb den Zinsabschlag vermeiden, indem er seiner Bank einen sogenannten Freistellungsauftrag erteilt.

Wie Sie im Folgenden sehen werden, gibt es bestimmte Anlageformen, bei denen das aber nicht möglich ist. In diesen Fällen ergibt sich für Vermieter ein erheblicher Verwaltungsaufwand.

Die Barkaution

Bei dieser Form von Sicherheitsleistung überreicht oder überweist der Mieter das Geld seinem Vermieter. Folgende Gesichtspunkte sind dabei zu beachten:

Die Barkaution darf nur in drei Raten verlangt werden

§ 551 Abs. 2 BGB bestimmt, dass der Mieter die Barkaution in drei monatlichen Raten zahlen darf. Dabei ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das ist der Zeitpunkt, zu dem die Mietsache vertragsgemäß übergeben werden soll (LG Mannheim, Urteil vom 12.7.1989, ZMR 1990 S. 18). Die übrigen Raten müssen dann spätestens zu Beginn des jeweils folgenden Vertragsmonats gezahlt werden.

Was gilt, wenn die Kaution in einem Betrag verlangt wird?

Mietvertragsklauseln, wonach die Kaution bei Abschluss des Mietvertrages in voller Höhe zu zahlen ist, sind grundsätzlich unwirksam. Während früher die Gerichte dem Mieter erlaubten, die Kaution aus diesem Grunde zurückzuverlangen, sieht der Bundesgerichtshof dies inzwischen anders:

Zwar ist eine solche Vereinbarung unwirksam. Denn sie verstößt gegen die zwingende Bestimmung, die eine Ratenzahlung vorsieht. Doch wird damit nicht auch gleichzeitig die Klausel, wonach der Mieter eine Mietkaution zu entrichten hat, unwirksam. Das Gesetz schützt den Mieter ausreichend, indem es dem Vermieter keine Möglichkeit bietet, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen. Deshalb kann der Mieter in einem solchen Fall die Mietkaution nicht vorzeitig zurückverlangen. (BGH, Urteil vom 25.6.2003, VIII ZR 344/02, WM 2003 S. 495)

Die Barkaution muss sicher angelegt werden

Nach Eingang der ersten Kautionsrate hat der Vermieter das Geld von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Er muss den Kautionsbetrag also auf einem treuhänderischen Ander- oder Sonderkonto anlegen.

Vermieter aufgepasst!

Sie müssen das Konto mit der korrekten Zusatzbezeichnung Mietkaution/-en versehen lassen. Andere Bezeichnungen, wie zum Beispiel Mieter H. oder Mietkonto reichen nicht aus, damit Ihr Konto als treuhänderisches Sonderkonto erkannt wird (vgl. BGH, Urteil vom 25.9.1990, XI ZR 94/89, WM 1991 S. 50).

Ansonsten riskieren Sie, sich wegen Untreue (§ 266 StGB) strafbar zu machen, falls Sie in Vermögensverfall geraten, Dritte dann auf die Kaution zugreifen und Ihr Mieter hierdurch einen Schaden erleidet.

Die Parteien können für die Kaution auch andere Anlageformen (§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB) vereinbaren. Dies können zum Beispiel eine langfristige Anlage auf einem Sparbuch oder einem Festgeldkonto sein, aber auch eine Anlage in Fondsanteilen oder Aktien.

Bei spekulativen Anlagen tragen beide Parteien allerdings das damit verbundene Risiko. In jedem Fall muss auch hier die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen (z.B. indem Wertpapiere getrennt von den eigenen Beständen aufbewahrt werden).

Die einmal getroffene Kautionsvereinbarung ist bindend

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter eine Barkaution zu zahlen hat, ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietkaution in Form eines Sparbuches (vgl. unten) zu übergeben (AG Braunschweig, Urteil vom 20.8.1986, 114 C 2740/86(2), WM 1987 S. 257).

Haben Sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution?

Stellen Sie beispielsweise fest, dass Ihre Wohnung bei Einzug noch erhebliche Mängel aufweist, haben Sie unter Umständen ein Mietminderungsrecht. Die Kaution dürfen Sie deshalb aber nicht zurückbehalten.

Anders sieht es aus, wenn Ihr Vermieter nach Zahlung der ersten Kautionsrate Ihnen nicht die ordnungsgemäße Anlage der Kaution nachweist, obwohl Sie dies verlangt haben (LG Mannheim, Urteil vom 7.3.1990, 4 S 206/89, WM 1990 S. 293; a.A. LG Kiel, Urteil vom 29.10.1987, 1 T 112/87, WM 1988 S. 266). In diesem Fall können Sie die Zahlung der zweiten und/oder dritten Rate so lange hinauszögern, bis Ihnen der Vermieter den Nachweis gibt.

Ihre Rechte als Vermieter, wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt

In diesem Fall können Sie Ihren Mieter auf Zahlung der vereinbarten Kaution verklagen. Zusätzlich können Sie die Zinsen verlangen, welche Sie bei einer üblichen Anlage der Kaution erzielen könnten. Denn die Zinsen erhöhen die Mietsicherheit und stehen Ihnen bis zur Rückzahlung als erhöhte Sicherheit zu (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 2.8.1991, 7 S 2303/91, NJW-RR 1992 S. 335).

Hüten Sie sich allerdings davor, Ihrem Mieter den Einzug in die Wohnung zu verwehren, nur weil er die Kaution noch nicht übergeben hat! Denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Wenn Sie ihn gleichwohl nicht in die Wohnung lassen, machen Sie sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.

Vor- und Nachteile der Barkaution

Für Sie als Vermieter ist die Barkaution vorteilhaft unter dem Gesichtspunkt, dass Sie jederzeit ohne jede Einflussnahme des Mieters über die Kaution verfügen können.

Dem steht aber als Nachteil der Verwaltungsaufwand gegenüber, der infolge des Zinsabschlages entsteht. Denn der Vermieter muss die Steuerbescheinigung der Bank wegen des vorgenommenen Zinsabschlages seinen Mietern zur Verfügung stellen, damit diese die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf ihre Einkommensteuer anrechnen lassen können (AG Tiergarten, Urteil vom 17.6.2002, 5 C 229/02, GE 2002 S. 998).

Über die Bezeichnung des Kontos als Mietkautionskonto hinaus sollten Sie Ihrer Bank den Namen des betreffenden Mieters bekannt geben. Dann kann die Bank die Steuerbescheinigung gleich auf den Namen des Mieters ausstellen.

Noch größer ist der Verwaltungsaufwand, wenn die Kautionen von mehreren Mietern auf einem Sammelkonto angelegt worden sind. In diesem Fall wird der Bank regelmäßig nicht bekannt sein, welche Guthaben- und Zinsanteile welchen Mietern zuzurechnen sind. Die Bank wird die Steuerbescheinigung deshalb auf den Vermieter ausstellen und mit dem Vermerk Treuhandkonto versehen. Daraufhin muss der Vermieter eine Berechnung erstellen, aus der sich die auf die einzelnen Mieter entfallenden unterschiedlichen Beträge ergeben.

Diese Berechnung hat er mit einer Kopie der Steuerbescheinigung seinen Mietern zu übersenden. Außerdem muss er dann noch gegenüber seinem Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abgeben. Darin sind dem Finanzamt alle Adressen und alle Steuernummern der Mieter mitzuteilen, damit dieses Finanzamt die festgestellten Einkünfte und Zinsabschläge den einzelnen Wohnsitzfinanzämtern der Mieter amtsintern mitteilen kann.

Als Mieter sehen Sie es unter Umständen als Vorteil an, dass Sie den Kautionsbetrag nicht auf einmal, sondern ratenweise begleichen dürfen. Angesichts der mit einem Umzug anfallenden sonstigen Kosten könnte dieser Aspekt eine Rolle spielen.

Nachteilig ist in jedem Fall, dass Sie keine Kontrolle darüber haben, wann Ihr Vermieter auf die Kaution zugreift. Denn er ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Sie darüber zu informieren. Ob Ihr Vermieter die Kaution tatsächlich konkurssicher angelegt hat, erfahren Sie erst auf entsprechende Nachfrage.

Die Übergabe eines Mietersparbuches

Als Alternative zu einer Barkaution taucht in der Praxis auch die Mietkaution als Mietersparbuch in zwei Varianten auf, nämlich entweder mit einem Sperrvermerk oder einem Pfändungsvermerk zugunsten des Vermieters.

Mietersparbuch mit Sperrvermerk

In diesem Fall darf keine der beiden Parteien ohne Mitwirkung der anderen über das Guthaben verfügen, gegebenenfalls muss auf Zustimmung geklagt werden. Ein Vermieter, der Wert darauf legt, die Mietsicherheit ohne Einflussnahme des Mieters verwerten zu können, wird diese Form der Kaution kaum vereinbaren.

Mietersparbuch mit Verpfändungsvereinbarung

Aus verschiedenen Gründen sind Vermieter besser beraten, diese Alternative zu vereinbaren. Die Verpfändung geschieht dabei in der Weise, dass zwischen Vermieter und Mieter eine Verpfändungsvereinbarung getroffen wird.

Diese ist aber nur wirksam, wenn die Verpfändung der Bank oder Sparkasse angezeigt wird (§ 1280 BGB). Bei der korrekten Formulierung der Verpfändungserklärung hilft Ihnen die Bank bzw. Sparkasse. Dort erhalten Sie einen entsprechenden Vordruck für die Verpfändung eines Sparguthabens als Mietkaution.

Verlangen Sie, dass in den Verpfändungsvordruck Ihrer Bank folgende Klausel – sofern noch nicht vorhanden – aufgenommen wird:

Verlangt der Vermieter die Auszahlung des Guthabens, wird die Sparkasse/Bank den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparkassenbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist, aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand der Mitteilung an den Verpfänder.

Dadurch erhalten Sie zumindest Kenntnis von einer Verwertung der Kaution und können im Streitfall umgehend eine gerichtliche Klärung herbeiführen.

Vor- und Nachteile des verpfändeten Mietersparbuchs

Für Sie als Vermieter ist der ungehinderte Zugriff auf die Kaution interessant, da die Bank die Berechtigung zur Abhebung nicht prüft. Lässt die Verpfändungserklärung die Auszahlung erst nach einer bestimmten Vorankündigungsfrist zu (vgl. den vorigen Rechtstipp), verzögert sich die Auszahlung um den vereinbarten Zeitraum.

Ein wesentlicher Vorteil ist auch, dass Sie im Hinblick auf die Zinsabschlagsteuer keinerlei Verwaltungsaufwand haben. Besondere Nachteile sind bei dieser Anlageform für Vermieter nicht ersichtlich.

Für Sie als Mieter bietet sich hier unter Umständen die Möglichkeit, bei Ihrer Bank einen günstigeren Zinssatz zu vereinbaren, indem Sie eine Sondersparform (z.B. Bonussparen) vereinbaren.

Soweit dadurch der Zugriff des Vermieters auf das Sparguthaben nicht verzögert wird, dürfte ein Vermieter nichts dagegen einzuwenden haben. Schließlich bedeuten mehr Zinsen auf dem Sparbuch auch mehr Sicherheit zugunsten des Vermieters. Denn die Zinsen erhöhen kraft Gesetzes (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB) ausdrücklich die Sicherheit.

Durch einen Freistellungsauftrag bei Ihrer Bank können Sie als Mieter verhindern, dass das Guthaben auf Ihrem Kautionssparbuch durch den Zinsabschlag jährlich verringert wird. Erwähnenswerte Nachteile sind mit dieser Anlageform für Mieter nicht verbunden.

Die Bürgschaft

Als Mietsicherheit kann auch eine Bürgschaft vereinbart werden. Als Bürgen kommen üblicherweise Banken, Verwandte oder Arbeitgeber infrage.

Bei den privaten Bürgschaftsversprechen sind es vor allem Eltern, die für ihre Kinder bürgen, damit diese eine Wohnung anmieten können.

Eine Bürgschaftserklärung muss schriftlich abgegeben werden. Das bedeutet, dass das Bürgschaftsversprechen des Bürgen von diesem unterschrieben sein muss. In der Erklärung muss zudem die Forderung, die der Bürge sichern will, genau bezeichnet werden.

Vor- und Nachteile der Bürgschaft

Für Vermieter ist vorteilhaft, dass ihnen hier im Hinblick auf das Zinsabschlaggesetz keinerlei Verwaltungsaufwand entsteht. Dass es bei einer Bürgschaft nicht zu einer Erhöhung der Sicherheit durch anfallende Zinsen kommt, dürfte in der Praxis wohl kaum als wesentlicher Nachteil angesehen werden.

Achten Sie darauf, dass Sie bei Mietende noch bestehende Forderungen durchsetzen, bevor sie verjährt sind. Denn im Gegensatz zur Barkaution deckt die Mietbürgschaft keine verjährten Ansprüche !

Mietern bietet eine Bürgschaft insbesondere in Form der privaten Bürgschaft (z.B. durch Eltern oder Verwandte) einen gewissen Vorteil, weil ihnen hierfür im Gegensatz zur Bankbürgschaft keine Kosten entstehen und von ihnen kein Kapital als Sicherheit zur Verfügung zu stellen ist.

Wie Sie sich als Vermieter zusätzlich absichern können

Als Alternative zur Bürgschaft können Sie, wenn Sie zum Beispiel an junge Leute vermieten wollen, auch deren Eltern den Mietvertrag mit unterschreiben lassen. Oder wenn ein Arbeitgeber möchte, dass Sie an seinen Mitarbeiter vermieten, sollten Sie versuchen, ihn als Mieter (mit) zu verpflichten.

Für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haften dann alle, die unterschrieben haben, als Mieter gesamtschuldnerisch. Auf diese Weise erhöhen Sie automatisch Ihre Sicherheit, ohne dass es sich um eine Kaution mit einer höhenmäßigen Beschränkung handelt.

Beachten Sie in diesen Fällen, dass Sie zukünftige Willenserklärungen, wie zum Beispiel Mieterhöhungsverlangen, Kündigungserklärungen usw., dann auch an alle Mieter adressieren.

1.3 Die Höhe der Sicherheit ist begrenzt

Als Vermieter können Sie die Mietsicherheit nicht in unbeschränkter Höhe vereinbaren. § 551 Abs. 1 BGB erlaubt nur eine Sicherheit in Höhe des Dreifachen des auf einen Monat entfallenden Mietzinses. Dabei bleiben Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, unberücksichtigt.

Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Spätere Veränderungen der Mietzinshöhe haben deshalb keine Auswirkungen auf den Höchstbetrag.

Handelt es sich um preisgebundenen Wohnungsbau, zum Beispiel in den neuen Bundesländern oder nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, darf die Mietkaution nur das Dreifache der preisrechtlich zulässigen Miete betragen (LG Berlin, Urteil vom 14.1.1993, MM 1995 S. 223).

So ermitteln Sie die zulässige Obergrenze Ihrer Kaution

Welcher Mietzins zur Berechnung des Höchstbetrages zugrunde zu legen ist, hängt von Ihrem Mietvertrag ab, das heißt, welche Mietstruktur Sie vereinbart haben:

Bezeichnung der Mietstruktur

Bedeutung der Vereinbarung

Berechnung des Höchstbetrages

Bruttowarmmiete (auch Inklusivmiete)

Im Mietvertrag ist ein einziger Zahlbetrag vereinbart und keinerlei zusätzliche Zahlungen für Betriebs- oder Heizkosten (wegen der HeizkostenVO nur noch bei wenigen Wohnungen zulässig).

Dreifacher Monatszahlbetrag ohne Herausrechnung von fiktiven Betriebs- oder Heizkostenanteilen (LG Wuppertal, Urteil vom 26.5.1988, MDR 1989 S. 162)

Mietzins plus Nebenkostenpauschale

Zusätzlich zur Miete für die Gebrauchsüberlassung muss für die Betriebskosten nur ein Pauschalbetrag gezahlt werden, über den der Vermieter nicht abrechnen muss.

Dreifacher Gesamtzahlbetrag inklusive der Betriebskostenpauschale (LG Wuppertal, Urteil v. 26.5.1988, MDR 1989, 162)

Bruttokaltmiete (ebenfalls auch Inklusivmiete)

Neben einem einheitlichen Zahlbetrag für die Gebrauchsüberlassung und die Betriebskosten ist nur eine Vorauszahlung für die Heizkosten zu zahlen.

Dreifacher Zahlbetrag ohne die Heizkostenvorauszahlung

Teilinklusivmiete

Neben dem für die Gebrauchsüberlassung zu zahlenden Betrag müssen für einige, aber nicht alle in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden. Häufig werden die Kosten für Grundsteuer und Versicherungen nicht im Mietvertrag gesondert erwähnt.

Dreifacher, jedoch um die Betriebskostenvorauszahlungen verminderter Zahlbetrag

Nettokaltmiete (auch Grundmiete genannt)

Neben dem Mietzins für die Gebrauchsüberlassung hat der Mieter für alle in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten Vorauszahlungen zu erbringen.

Dreifacher Grundmietzins

Was gilt, wenn zu viel verlangt wurde?

Wird mehr als der gesetzlich zulässige Höchstbetrag vereinbart und geleistet, führt dies nicht zur Nichtigkeit der gesamten Sicherungsabrede, sondern nur zu einer Teilunwirksamkeit hinsichtlich des drei Monatsmieten übersteigenden Betrages. Diesen kann der Mieter vom Vermieter herausverlangen (BGH, Urteil vom 20.4.1989, WM 1989 S. 289). Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Rückzahlung durch die Verrechnung mit vermeintlich eigenen Ansprüchen zu verhindern (LG Berlin, Urteil vom 8.6.1995, GE 1996 S. 741).

Musste der Mieter auf Verlangen des Vermieters neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft beibringen, darf der Vermieter den Bürgen nicht in Anspruch nehmen. Darauf können sich sowohl der Mieter als auch der Bürge berufen (BGH, Urteil vom 20.4.1989, IX ZR 212/88, WM 1989 S. 289).

Unzulässig ist es auch, wenn ein Vermieter zusätzlich zur Mietkaution noch weitere zweckgebundene Sicherheiten für eigene Einrichtungen oder Gegenstände verlangt.

Beispiel:
  • Für die dem Mieter eines möblierten Zimmers zur Verfügung gestellten Einrichtungsgegenstände wird eine Sicherheit verlangt, die zusammen mit der Mietkaution den Dreimonatsbetrag übersteigt (LG Berlin, Urteil vom 20.2.1992, WM 1992 S. 472).

  • Der Vermieter verlangt zusätzlich zur Mietkaution ein sogenanntes Schlüsselpfand, wobei ein bestimmter Geldbetrag für die ausgehändigten Haus- und Wohnungsschlüssel zu hinterlegen ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7.11.1989, GE 1990 S. 817; LG Berlin, Urteil vom 16.9.1992, GE 1993 S. 159).

Die Überschreitung des Höchstbetrages ist ausnahmsweise zulässig

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es sich um besondere Einrichtungen des Mieters handelt (z.B. Installation einer eigenen Parabolantenne). Hier kann im Einzelfall der gesetzliche Höchstbetrag für die Kaution durch eine zweckgebundene Sicherheit überschritten werden.

Ausnahmsweise darf die Kautionshöchstgrenze überschritten werden, wenn ein Dritter freiwillig und unaufgefordert dem Vermieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag eine Bürgschaft anbietet (um zum Beispiel den Abschluss eines Mietvertrages zu ermöglichen) und hierdurch keine weiteren Verpflichtungen des Mieters entstehen (BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90, WM 1990 S. 343).

Im entschiedenen Fall hatte der Vater des Mieters vor Abschluss des Mietvertrages dem Vermieter geschrieben, dass er die Ausfallbürgschaft übernehme und für die ordnungsgemäße Abwicklung des Mietverhältnisses sorgen werde.

Ebenso ist eine zusätzliche Bürgschaft zulässig, die einem Vermieter gewährt wird, damit er die wegen Mietrückständen ausgesprochene Kündigung zurücknimmt (LG Kiel, Urteil vom 12.4.1991, 7 S 213/90, NJW-RR 1991 S. 1291).

2. Die Mietkaution während des Mietverhältnisses

Auch wenn die Kaution in der Regel dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu sichern, bestehen bereits während des Mietverhältnisses wechselseitige Verpflichtungen und Verwertungsmöglichkeiten.

2.1 Wenn der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen will

Erfüllt der Mieter bereits während des Mietverhältnisses seine Verpflichtungen nicht (zum Beispiel in Form von Mietzahlungsrückständen, Nichtzahlung von Betriebskostennachforderungen usw.), stellt sich die Frage, ob der Vermieter schon jetzt auf die Mietsicherheit zurückgreifen darf oder damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses warten muss.

Ausschlaggebend ist die Formulierung im Mietvertrag:

  • Wurde eine Beschränkung vereinbart, zum Beispiel, dass die Kaution während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht zur Erfüllung von Mieterverbindlichkeiten dient, ist dem Vermieter der Rückgriff auf die Kaution verwehrt. Er muss seinen Anspruch selbstständig geltend machen und gegebenenfalls einklagen.

  • Enthält der Mietvertrag allerdings keine Beschränkung bezüglich der Verwertung der Mietsicherheit, darf der Vermieter nach überwiegender Meinung bereits während des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. Er ist hierzu jedoch nicht verpflichtet, sondern kann auch unmittelbar auf Erfüllung der Verbindlichkeit, also zum Beispiel Zahlung der Mietrückstände, klagen.

Problematisch ist die Verwertung der Kaution bereits während des Mietverhältnisses, wenn es sich um ausdrücklich bestrittene Forderungen handelt.

Beispiel:

Der Mieter mindert die Miete wegen Mängeln der Wohnung. Sein Vermieter meint, die Mängel seien unerheblich und die Mietminderung deshalb unberechtigt. Die vom Mieter einbehaltenen Beträge verrechnet er mit der Mietkaution.

In solch einem Fall könnte der Mieter seinen Vermieter erfolgreich auf Wiederaufstockung der Kaution verklagen. Behauptet ein Vermieter, berechtigte Forderungen gegen seinen Mieter zu haben, und will er sich hierfür aus der Kaution bedienen, müssen nach Auffassung des LG Mannheim hierfür bestimmte Voraussetzungen vorliegen:

Die Forderungen des Vermieters müssen entweder rechtskräftig festgestellt oder unstreitig oder so offensichtlich begründet sein, dass ein Bestreiten mutwillig erscheint (LG Mannheim, Urteil vom 20.3.1996, 4 S 123/95, WM 1996 S. 269).

Entnimmt ein Vermieter der Kaution einen vom Mieter unstreitig geschuldeten Betrag, ist der Mieter verpflichtet, die Sicherheit wieder aufzufüllen, und zwar bis zu der Höhe, die vor der Entnahme durch den Vermieter bestand. Bis dahin aufgelaufene Zinsen müssen ebenso wieder ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 12.1.1972, WM 1972 S. 750).

2.2 Worauf beim Haus- oder Wohnungsverkauf zu achten ist

Der Verkauf des Mietobjekts im Laufe des Mietverhältnisses hat für das Mietverhältnis grundsätzlich keine Bedeutung. Hier gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt also mit allen Rechten und Pflichten in das zu unveränderten Bedingungen fortbestehende Mietverhältnis ein.

Um einen problemlosen Umgang mit der Kaution zu gewährleisten, sollten die Betroffenen (Verkäufer, Mieter, Käufer) Folgendes beachten:

Was für Sie als Verkäufer wichtig ist

Prüfen Sie, bevor Sie die Kaution an den Käufer herausgeben, ob Ihnen noch fällige Zahlungsansprüche gegen Ihren ehemaligen Mieter zustehen. Wenn ja, dürfen Sie die Ihnen zustehenden Beträge vom Kautionskonto abheben (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.11.1988, 9 ReMiet 2/88, WM 1989 S. 63).

Gemäß § 566a Satz 2 BGB haften Sie neben dem Erwerber als Gesamtschuldner dem Mieter gegenüber weiterhin auf Herausgabe der Kaution, selbst wenn Sie diese dem Erwerber ausgehändigt haben. Somit besteht für Sie die Gefahr, dass Sie noch nach vielen Jahren von Ihren ehemaligen Mietern auf Rückzahlung in Anspruch genommen werden.

Lediglich dann, wenn der Erwerber mit Ihrem ehemaligen Mieter über die Kaution bereits abgerechnet hat, kann der Mieter wegen noch offengebliebener Forderungen nicht mehr an Sie herantreten, sondern muss sich allein mit seinem neuen Vermieter auseinandersetzen (LG Düsseldorf, Urteil vom 21.7.1989, DWW 1989 S. 393).

Bitten Sie Ihren Mieter anlässlich des geplanten Verkaufs, Ihnen eine Verzichtserklärung zu unterschreiben. Diese könnte beispielsweise lauten:

Für den Fall, dass mir Herr A. als Veräußerer seines Mietobjekts die vollständige Übergabe der Kaution an den Erwerber, Herrn B., nachweist, verzichte ich darauf, gegen Herrn A. zukünftig Rückzahlungsansprüche bezüglich der Kaution und darauf angefallener Zinsen geltend zu machen.

Ist Ihr Mieter hierzu nicht bereit, können Sie sich letztendlich nur dadurch absichern, dass Sie ihm die Kaution mit den darauf angefallenen Zinsen zurückzahlen. In diesem Fall kann dann aber der Erwerber vom Mieter verlangen, dass dieser die Kaution wieder auffüllt.

Was für Sie als Mieter wichtig ist

Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zunächst gegen den Erwerber richten. Dies gilt auch für den Fall, dass Ihr ehemaliger Vermieter die Kaution diesem gar nicht ausgehändigt hatte. Stellen Sie dann fest, dass nach Lage der Dinge vom Erwerber nichts zu holen ist, können Sie die Kaution vom Veräußerer zurückverlangen (§ 566a Satz 2 BGB).

Hatte Ihr ehemaliger Vermieter Ihre Kaution dem Erwerber ausgehändigt und ist bei Mietende von dem aber nichts zu holen, können Sie von Ihrem Ex-Vermieter die Auszahlung verlangen.

Der Klarheit halber sollten Sie gleichwohl beim Eigentümerwechsel verlangen, dass die Kaution an den Erwerber ausgehändigt wird.

Aufgepasst, wenn der Verkauf vor dem 1.9.2001 erfolgte:

In diesem Fall geht es nach der damals geltenden Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F.: Der Käufer ist nur dann zur Herausgabe der Kaution an Sie verpflichtet, wenn ihm von Ihrem Ex-Vermieter die Kaution tatsächlich ausgehändigt worden war oder er sich diesem gegenüber verpflichtet hatte, die Kaution an Sie zurückzuzahlen (BGH, Urteil vom 9.3.2005, VIII ZR 381/03, WM 2005 S. 404).

Den Beweis, dass dies der Fall war, müssen Sie als Mieter führen (BGH, Urteil vom 28.9.2005, VIII ZR 372/04, WM 2005 S. 718).

Wenden Sie sich an den Voreigentümer oder dessen Hausverwaltung. Diese können Sie gegebenenfalls als Zeugen benennen, dass die Übergabe der Kaution an den Käufer erfolgte.

Was für Sie als Käufer wichtig ist

Ebenso wie die Mieter können Sie vom Verkäufer die Auszahlung der von den Mietern gezahlten Kautionsbeträge an sich verlangen. Darauf sollten Sie besonderen Wert legen. Denn Sie haften für die Rückzahlung der Kaution, selbst wenn der Verkäufer sie gar nicht an Sie weitergeleitet hatte. Ausnahme: Der Verkauf hatte vor dem 1.9.2001 stattgefunden und Sie haben die Kaution nicht erhalten (vgl. den vorhergehenden Abschnitt).

Ist eine vom Verkäufer nicht ordnungsgemäß angelegte Mietkaution im Konkurs untergegangen, haben Sie als neuer Vermieter gegenüber Ihren Mietern keinen Anspruch auf Ergänzung (AG Frankfurt / Main, Urteil vom 16.4.1991, 33 C 121/91-29, WM 1991 S. 548).

2.3 Wie kann der Mieter seine Kaution bei drohendem Vermögensverfall des Vermieters schützen?

Vor allem Mieter, die eine Barkaution geleistet haben, sollten die konkurssichere Anlage ihrer Mietkaution kontrollieren. Dies jedenfalls spätestens dann, wenn sich Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters andeuten. Darauf kann zum Beispiel ein Reparaturstau im Haus hindeuten.

Mögliche Indizien sind zum Beispiel auch Handwerker, die plötzlich Vorkasse verlangen oder gar nicht mehr kommen, oder der Umstand, dass die Mieten gepfändet werden.

Hat der Vermieter die Barkaution dem Gesetz entsprechend von seinem Vermögen getrennt angelegt und als solche auch gekennzeichnet, kann in der Regel nichts passieren:

  • Für den Fall, dass ein Gläubiger das Guthaben pfändet, können Sie als Mieter die sofortige Freigabe der Mietkaution verlangen und Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO erheben.

  • Im Konkurs fällt die Kaution nicht in die Konkursmasse. Den Mietern steht ein Aussonderungsrecht zu. Das heißt, sie bekommen ihr Geld in voller Höhe, also nicht nur in Höhe der Konkursquote (OLG Düsseldorf, Urteil vom 3.12.1987, NJW-RR 1988 S. 782).

In solchen Fällen sollten Sie sich immer anwaltlich beraten/vertreten lassen.

Fordern Sie Ihren Vermieter auf, Ihnen umgehend (setzen Sie eine angemessene Frist von z.B. 14 Tagen) die ordnungsgemäße Anlage der Kaution nachzuweisen. Erfolgt ein solcher Nachweis nicht fristgemäß, können Sie die Mietzahlung bis zur Höhe der Mietkaution vorläufig einstellen. In diesem Fall rechnen Sie mit der Kautionsforderung oder dem Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Anlage der Kaution auf. Das ist zulässig (AG Ludwigshafen a. Rhein, Urteil vom 25.5.1987, 2 g C 81/87, WM 1987 S. 350).

3. Typische Fragen bei Beendigung des Mietverhältnisses

3.1 Darf der Mieter die Kaution abwohnen?

Der Umzug und die Einrichtung der neuen Wohnung kosten Geld. Auch der neue Vermieter verlangt eine Mietsicherheit, und manchmal muss der Mieter in der Übergangsphase die Miete für zwei Wohnungen zahlen.

In der Absicht, sich die vollständige und rechtzeitige Rückzahlung der Kaution zu sichern, kommen Mieter deshalb häufig auf die Idee, die Mietsicherheit bei der zu räumenden Wohnung abzuwohnen. Das heißt, sie zahlen die drei letzten Mieten nicht und rechnen mit der Kaution auf nach dem Motto: Sie können sich aus der Kaution bedienen..

Dieses Verfahren ist unzulässig. Denn die Mietsicherheit dient als Sicherheit für alle bis zur Beendigung entstandenen oder erst nach Beendigung entstehenden Forderungen. Der Mietzins muss also bis zum letzten Tag gezahlt werden. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, bei Verzug des Mieters mit dem Mietzins auf die Mietkaution zurückzugreifen (LG München I, Urteil vom 17.7.1996, 14 S 5138/96, WM 1996 S. 541; BGH, Urteil vom 12.1.1972, WM 1972 S. 57).

3.2 Welche Forderungen des Vermieters sind durch die Kaution gesichert?

Im Normalfall

Die Mietkaution sichert mangels abweichender Vereinbarung im Mietvertrag alle Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis und seiner Beendigung, also insbesondere

  • Mietrückstände,

  • Betriebskostenvorschüsse und -nachzahlungen,

  • Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache,

  • Schadensersatzansprüche wegen sonstiger Vertragsverletzungen,

  • Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche wegen Unterlassung solcher Arbeiten,

  • Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung.

Ausnahme: Ist die Wohnung preisgebunden, sind durch die Mietkaution nur Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gesichert. Wird im Mietvertrag gleichwohl etwas anderes vereinbart, ist die gesamte Kautionsvereinbarung unwirksam.

Zweckgebundene Kaution in Sonderfällen

Räumt der Vermieter seinem Mieter freiwillig weiter gehende Sonderrechte an der Mietsache ein, kann er sich für das dadurch entstehende Sonderrisiko absichern, indem er eine zweckgebundene Mietkaution vereinbart.

Beispiel:
  • Der behinderte Mieter verlangt unter Berufung auf § 554 a BGB von seinem Vermieter, ihm den Einbau eines Treppenlifts zu gestatten. In diesem Fall gibt das Gesetz selbst dem Vermieter das Recht, vom Mieter eine Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen (§ 554 a Abs. 2 BGB).

  • Der Vermieter gestattet seinem Mieter, eine eigene Parabolantenne am Dach zu installieren. Für die Kosten der fachgerechten Entfernung bei Mietende verlangt er eine Sicherheit.

Anders als die normale Kaution darf eine solche Sicherheit nicht zu anderen Zwecken verwendet werden.

Von Gesetzes wegen zweckgebunden ist die Mietkaution bei preisgebundenen Wohnungen. Hier darf eine Kaution nur dazu bestimmt werden, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

3.3 Wer muss die Kaution zurückzahlen?

Die Rückzahlung der Kaution schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts Vermieter ist:

  • Das ist im Normalfall derjenige, der sich aus dem Mietvertrag als Vermieter ergibt.

  • Ist das Mietobjekt verkauft worden, haftet der Erwerber unabhängig davon, ob er die Kaution vom Veräußerer erhalten hat. Zusätzlich kann auch der Veräußerer auszahlungspflichtig sein.

  • Ist der Vermieter verstorben, richtet sich der Anspruch gegen den oder die Erben; auf die Grundbucheintragung kommt es nicht an.

3.4 Wann ist die Kaution zurückzuzahlen, und wie rechnet man ab?

Da es keine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt, ist der Vermieter frühestens nach vollständiger Räumung und Rückgabe der Wohnung an ihn zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Da er zu diesem Zeitpunkt aber häufig noch nicht endgültig übersehen kann, ob und in welcher Höhe ihm Ansprüche gegen den Mieter zustehen, billigt ihm die Rechtsprechung noch eine angemessene Rückzahlungsfrist zu.

Die tatsächliche Länge dieser Frist beurteilen die Gerichte allerdings sehr unterschiedlich:

  • zwei bis drei Monate: OLG Köln, Urteil vom 5.12.1997, 19 W 45/97, WM 1998 S. 154; AG Zwickau, Urteil vom 4.3.1994, 17 C 2607/93, WM 1994 S. 266;

  • drei bis vier Monate: AG Aachen, Urteil vom 15.6.1987, 7 C 159/87, WM 1988 S. 17

  • sechs Monate: LG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1999, 13 BS 102/99, NJW-RR 2000 S. 822; AG Hamburg, Urteil vom 22.2.1996, 48 C 1969/95, WM 1997 S. 213; LG München I, Urteil vom 17.7.1996, 14 S 5138/96, WM 1996 S. 541; OLG Hamm, Urteil vom 3.11.1991, 7 U 101/91, NJW-RR 1992 S. 1036

  • neun Monate: AG Coesfeld, Urteil vom 17.12.1997, 6 C 501/97, WM 1998 S. 348

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es immer auf die Umstände im Einzelfall ankommt. Danach kann die Rückzahlung auch in einem Zeitraum von mehr als sechs Monaten für den Vermieter erforderlich und für den Mieter zumutbar sein (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, WM 2006 S. 197).

Dabei wird in der Praxis häufig der Zustand der Wohnung bei Rückgabe eine Rolle spielen. Wenn umfangreiche Arbeiten erforderlich sind, benötigt der Vermieter naturgemäß länger, um mittels Sachverständigen oder Kostenvoranschlägen die Höhe seiner Ansprüche zu beziffern.

Verzögerungen der Rückzahlung der Kaution können sich auch daraus ergeben, dass noch Heiz- und Betriebskostenabrechnungen ausstehen. Hier ist der Vermieter nach überwiegender Ansicht berechtigt, die Kaution ganz oder teilweise zurückzubehalten, wenn mit entsprechenden Nachzahlungsansprüchen zu rechnen ist. Hierfür muss er allerdings bis spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses darlegen, mit welchen Nachzahlungsbeträgen ungefähr zu rechnen ist.

Zu einem entsprechenden Einbehalt ist er dagegen nicht berechtigt, wenn er lediglich befürchtet, dass die Mieter im Falle einer Nachzahlung aufgrund ihrer finanziellen Situation nicht freiwillig zahlen würden (AG Flensburg, Urteil vom 23.3.2000, 61 C 558/99, WM 2000 S. 598).

Als Vermieter sollten Sie Ihren Mieter frühzeitig darüber informieren, wann Sie voraussichtlich über die Kaution abrechnen werden. Teilen Sie ihm auch die Gründe für die Verzögerung mit.

Als Mieter sollten Sie Ihren Vermieter bitten, Sie über den Rückzahlungszeitpunkt aufzuklären. Von einer Zahlungsklage sollten Sie so lange absehen, wie Sie noch keine Nachweise darüber haben, dass Ihr Vermieter die Zahlung grundlos hinauszögert.

Vermieter aufgepasst!

Hüten Sie sich davor, die Mietkaution vorbehaltlos zurückzuzahlen, falls Sie noch irgendwelche Forderungen wegen des Wohnungszustandes haben könnten. Denn mit einer vorbehaltlosen Rückzahlung erklären Sie stillschweigend, dass Sie die Mietsache als ordnungsgemäß ansehen und verzichten dadurch auf die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen erkennbarer Schäden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.4.2001, 24 U 133/00, ZMR 2001 S. 962; OLG München, Urteil vom 14.7.1989, 21 U 2279/89, NJW-RR 1990 S. 20).

3.5 Was ist mit den Zinsen auf die Kaution?

Wem stehen die Zinsen zu?

Die Zinsen, die auf die ordnungsgemäß angelegte Kaution angefallen sind, wie auch die Zinseszinsen stehen bei der Endabrechnung über die Kaution dem Mieter zu. Sie erhöhen die Mietsicherheit des Vermieters (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB). Deshalb kann der Mieter auch keine jährliche Auszahlung der Zinsen verlangen.

Dem Mieter stehen die Erträge aus der Mietsicherheit auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Auszahlung zu (AG Hannover, Urteil vom 21.3.1991, 509 C 1050/91, NJW-RR 1991 S. 1111).

Was gilt, wenn die Parteien eine besondere Anlageform vereinbart haben?

Vereinbaren die Parteien eine andere Anlageform (z.B. langfristige Anlage auf einem Sparbuch oder Festgeldkonto oder die Anlage in Fondsanteilen oder Aktien), stehen die sich daraus gegebenenfalls ergebenden höheren Beträge dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit des Vermieters (AG Duisburg, Urteil vom 11.9.1996, 35 C 97/96, WM 1996 S. 763; LG Düsseldorf, Urteil vom 6.10.1992, 24 S 162/92, WM 1993 S. 400).

Allerdings kann es durchaus passieren, dass sich der erwartete höhere Gewinn nicht einstellt oder sogar ein Vermögensverlust eintritt. Das damit verbundene Verlustrisiko tragen beide Parteien gleichermaßen, falls der Mieter sein Kapital aufs Spiel setzt und der Vermieter hierdurch seine Sicherheit zu verlieren droht.

Wie ist es mit der Verzinsungspflicht bei älteren Mietverträgen?

Die Pflicht zur Verzinsung der Mietkaution besteht uneingeschränkt bei Mietverträgen, die nach dem 1.1.1983 abgeschlossen wurden. Denn ab diesem Zeitpunkt wurde die Verzinsungspflicht gesetzlich eingeführt.

Für Altverträge, die vor dem 1.1.1983 abgeschlossen worden sind, gilt:

Wenn der Mietvertrag keine Vereinbarung zur Verzinsung der Kaution enthält

Hier ist die Kaution zumindest ab dem 1.1.1983 zu verzinsen. Die überwiegende Meinung nimmt auch an, dass Kautionen, die vor diesem Stichtag geleistet wurden, uneingeschränkt von der Zahlung an zu verzinsen sind (z.B. AG Augsburg, Urteil vom 9.7.1983, WM 1984 S. 213).

Teilweise wird aber auch vertreten, dass eine Verzinsung frühestens ab dem 1.4.1971 zu erfolgen habe, da Kautionen erst ab diesem Datum gewohnheitsmäßig zu verzinsen waren (so AG Düsseldorf, Urteil vom 22.3.1984, WM 1984 S. 212).

Wenn im Mietvertrag die Verzinsung ausdrücklich ausgeschlossen ist

Solche Vereinbarungen sind unwirksam, sofern sie nach dem 1.1.1983 getroffen worden sind. Wurde der Ausschluss allerdings vor dem 1.1.1983 vereinbart, entfällt die Verzinsungspflicht.

Was ist mit den Zinsen, wenn die Kaution nicht korrekt angelegt worden ist?

Hat der Vermieter die Kaution gesetzeswidrig nicht angelegt, dann hat er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht. Er muss den Mieter in diesem Fall so stellen, als wenn er die Kaution korrekt angelegt hätte.

Gehen Sie zu Ihrer Bank und lassen Sie sich dort ausrechnen, auf welchen Betrag Ihre Mietsicherheit bei ordnungsgemäßer Anlage inzwischen angewachsen wäre.

3.6 Darf der Vermieter auch bereits verjährte Forderungen verrechnen?

Besteht bei Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien Streit (z.B. über den Zustand des Mietobjekts), verzögert sich regelmäßig die Auszahlung der Mietkaution. Sind während dieser Zeit Schadensersatzansprüche des Vermieters (z.B. wegen unterlassener Renovierung) bereits verjährt, ist der Vermieter gleichwohl berechtigt, diese mit der Mietkaution zu verrechnen (BGH, Urteil vom 1.7.1987, VIII ZR 2/87, WM 1987 S. 310).

Falls Sie neben bereits verjährten Forderungen noch weitere Ansprüche haben (z.B. aus strittigen Nebenkostennachforderungen) und Ihre Gesamtforderung die Kautionssumme übersteigt: Rechnen Sie zunächst mit den verjährten Forderungen auf. Bezüglich der übrigen Beträge können Sie – soweit diese nicht mehr von der Kautionssumme gedeckt sind – dann notfalls noch Klage erheben.

Aufgepasst bei Bürgschaft!

Wurde als Mietsicherheit eine Bürgschaft vereinbart, kann der Vermieter seine bereits verjährten Ansprüche weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Bürgen geltend machen (BGH, Urteil vom 28.1.1998, XII ZR 63/96, WM 1998 S. 224).

3.7 Wann verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters?

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB). Für den Beginn der Verjährungsfrist (gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Ende des Jahres) ist nicht das Ende des Mietverhältnisses ausschlaggebend, sondern der Zeitpunkt der Fälligkeit des Rückforderungsanspruches.

Beispiel:

Das Mietverhältnis endet am 31.10.2006. Wegen nachzuholender Renovierungsarbeiten und ausstehender Betriebskostenabrechnungen hätte der Vermieter über die Kaution frühestens zum 31.3.2007 abrechnen können. Deshalb beginnt die Verjährungsfrist erst am 31.12.2007 zu laufen.

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