Was Sie bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft (WG) beachten sollten

1. Die Wohngemeinschaft

Von einer Wohngemeinschaft spricht man üblicherweise dann, wenn mindestens drei Personen in lockerer Verbindung zusammenleben, ohne eine Familie zu bilden (LG Köln, Urteil v. 20.6.1991, WM 1991, 483). Nach LG Karlsruhe, Urteil v. 14.8.1992, WM 1997, 429, kann eine studentische WG auch aus zwei Personen bestehen.

Die Mitglieder einer WG werden in der Regel hauptsächlich daran interessiert sein, Mieterwechsel zügig und ohne großen Verwaltungsaufwand durchführen zu können.

Demgegenüber wird es für Vermieter wichtig sein, den Überblick zu behalten, wer in der Wohnung wohnt, und einen verantwortlichen Ansprechpartner (z.B. für Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen) zu haben. Außerdem dürften sie in der Regel daran interessiert sein, Mieterwechsel auf längere Sicht zu unterbinden. Denn nur so könnten sie über die Wohnung wieder verfügen, wenn alle ursprünglichen Hauptmieter einmal ausgezogen sein werden.

Eine wesentliche Weichenstellung nehmen die Mietparteien bei Abschluss des Mietvertrages vor. Denn hier müssen sie sich entscheiden, wer von den Mitgliedern der WG Mieter werden soll, das heißt, ob alle den Mieterstatus haben sollen, nur einige oder nur einer. Dabei geht es nicht nur darum, künftige Personenwechsel innerhalb der WG zu ermöglichen oder auszuschließen, sondern auch darum, wer gegenüber dem Vermieter haften soll.

Worauf Vermieter und Mieter bei Vertragsabschluss achten sollten, haben wir in der folgenden Übersicht zusammengestellt.

2. Übersicht

2.1 Alle Mitglieder der WG haben den Mieterstatus

2.1.1 Was für Vermieter zu beachten ist

Sie können eigene Forderungen (z.B. auf Mietzahlung oder Schadensersatz) gegenüber allen Mietern geltend machen oder auch nur gegenüber dem zahlungskräftigsten Mitglied der WG.

Erleichtern Sie sich die Zustellung von Schriftstücken gegenüber den Mietern dadurch, dass Sie im Mietvertrag eine Empfangsvollmacht vereinbaren. Diese muss allerdings rechtsgültig formuliert sein.

Möchten Sie Mieterwechsel verhindern, müssten Sie dies (vor allem bei einer studentischen WG) im Mietvertrag ausdrücklich klarstellen. Durch eine solche Vereinbarung können Sie allerdings nicht verhindern, dass für die ausziehenden Mieter (die dann weiterhin aus dem Mietvertrag haften) andere Personen als Untermieter einziehen.

2.1.2 Was für Mieter zu beachten ist

Sie sollten bei Vertragsabschluss Wert darauf legen, dass im Mietvertrag geregelt wird, unter welchen Bedingungen ein Mitglied der WG ausscheiden und dafür ein neues Mitglied in den Vertrag eintreten kann. Anhaltspunkte für eine solche Vereinbarung bietet die so genannte echte Nachmieterklausel (vgl. Mietkündigung/Ausstieg aus dem Mietvertrag durch Aufhebungsvertrag oder Nachmieter).

Haben Sie keine solche Vereinbarung getroffen, sind Sie zu Mieterwechseln berechtigt, wenn Sie in einer studentischen WG wohnen (vgl. u.a. LG Hamburg, Urteil v. 10.8.1995, NJW-RR 1996, 842; LG Göttingen, Urteil v. 11.11.1992, NJW-RR 1993, 783).

2.2 Nur ein Mitglied der WG hat Mieterstatus

2.2.1 Was für Vermieter zu beachten ist

Diese Mietvariante bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie nur einen Ansprechpartner und Verantwortlichen haben, sodass Sie sich zum Beispiel bei Mieterhöhungen oder Kündigungen nicht an alle Mitglieder der WG wenden müssen. Allerdings sind Ihre Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht so stark abgesichert, weil von Mieterseite nur eine verantwortliche Person haftet.

Vereinbaren Sie im Mietvertrag ausdrücklich, wie viele Untermieter aufgenommen werden dürfen und in welcher Form und Frist Sie zuvor von einem Wechsel informiert werden wollen. So behalten Sie besser die Übersicht.

2.2.2 Was für Mieter zu beachten ist

Für Ihre WG wird ein Bewohnerwechsel dadurch erleichtert, dass Sie nach Auszug eines Untermieters die Aufnahme eines neuen verlangen können (vgl. Mietkündigung/Ausstieg aus dem Mietvertrag durch Aufhebungsvertrag oder Nachmieter). Achten Sie darauf, dass Ihr Vermieter vorab über solche Wechsel informiert wird.

Versuchen Sie, mietvertraglich zu regeln, was gelten soll, wenn Sie als alleiniger Hauptmieter ausziehen. Hierfür kommt zum Beispiel eine Nachfolgeklausel in Form der echten Nachmieterklausel in Betracht. Ansonsten wären Sie bei Auszug nicht berechtigt, an Ihrer Stelle einen Untermieter einziehen zu lassen.

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