Vermieter nicht zum "E-Check" verpflichtet

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter von Wohnraum nicht verpflichtet sind, die Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Mietwohnungen regelmäßig einer Generalinspektion (sogenannter "E-Check") zu unterziehen.

Ein Mieter verklagte seinen Vermieter auf Schadensersatz wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden waren. Er behauptete, der Brand sei durch einen technischen Defekt der Elektroleitungen verursacht worden. Dieser wäre zu vermeiden gewesen, wenn der Vermieter im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht regelmäßig einen "E-Check" hätte durchführen lassen.

Der Bundesgerichtshof sah hier den Vermieter nicht in der Pflicht und lehnte deshalb einen Schadensersatzanspruch des Mieters ab: Der Vermieter war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.

Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen (BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07).

Rechtstipp für Vermieter
Falls Sie aus Sicherheitsgründen die Elektroanlagen in Ihrem Mietshaus regelmäßig überprüfen lassen, können Sie die hierfür anfallenden Kosten auf Ihre Mieter abwälzen.   Der Bundesgerichtshof hat bereits früher bestätigt, dass wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Überprüfung der Elektroanlagen alle vier Jahre) entstehen, Betriebskosten  sind. Die können bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als "Sonstige Betriebskosten" auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil vom 14. 2. 2007, Az. VIII ZR 123/06, WM 2007 S. 198).

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