Typengutachten reicht zur Begründung einer Mieterhöhung aus

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung gegenüber einem Wohnungsmieter auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können. Dabei muss sich das Gutachten nicht  unmittelbar auf die Wohnung des Mietersbeziehen. Es darf sich auch auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen beziehen.  

Verklagt war die Mieterin einer Wohnung, die einer Immobiliengesellschaft gehört. Die Vermieterin verlangte Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 Euro ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein "Typengutachten".

Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Mieterin stimmte der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zu. Sie meint, das Gutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

Dieser Ansicht schlossen sich die Gerichte nicht an – vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof. Alle Gerichten hielten das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin für rechtens. Die formellen Anforderungen des § 558a BGB* seien erfüllt. Danach ist eine Begründung ausreichend, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Überprüfung der Mieterhöhung benötigt.

Ist ein Sachverständigengutachten beigefügt, ist die Begründungspflicht erfüllt. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

Im entschiedenen Fall genügt das Gutachten diesen Anforderungen. Denn auch ein sogenanntes Typengutachten wie hier versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können – wie im entschiedenen Fall – aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen (BGH, Urteil vom19.5.2010,VIII ZR 122/09).

§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete  

 (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. …

*§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung  

 (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

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