Schönheitsreparaturen: Bundesgerichtshof kippt erneut Farbwahlklausel

Wer als Mieter beim Auszug nicht renovieren möchte, obwohl er sich vertraglich dazu verpflichtet hat, hat gute Chancen, damit durchzukommen. Ein Blick in den Mietvertrag zeigt, ob man von der mieterfreundlichen BGH-Rechtsprechung profitieren kann.

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin hatte sich in einem Formularmietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt: "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz: "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Die Frau hielt sich allerdings nicht an den Vertrag. Die Vermieterin verklagte sie deshalb nach Ende des Mietverhältnisses auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen - ohne Erfolg.

Der Bundesgerichtshof bescheinigte ihr, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Schönheitsreparatur-Kauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, gehen einfach zu weit.

Folge: Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der gesamten  Schönheitsreparaturpflicht.

Bei der der Mieterin auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung – wegen der zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam.

Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, verstößt wiederum gegen das sogenannte "Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen" (BGH, Urteil vom 20.1. 2010, Az. VIII ZR 50/09).

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