Mietrecht: Guthabenerstattung aus Betriebskostenabrechnung darf rückgängig gemacht werden

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter kein unwiderrufliches Schuldanerkenntnis des Vermieters darstellt.

Die Mieter einer Wohnung in Gütersloh stritten sich mit ihrer Vermieterin. Der Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erstellte die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben der Mieter in Höhe von 185,96 €. Diesen Betrag schrieb die Vermieterin im August 2007 dem Konto ihrer Mieter gut.

Später fiel der Vermieterin auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € unberücksichtigt geblieben waren. Das teilte sie den Mietern schriftlich mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung. Daraus ergab sich ein um 138,08 € geringeres Guthaben.

Den Differenzbetrag buchte die Vermieterin aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung im Januar 2008 vom Girokonto der Mieter ab, was diesen aber nicht gefiel. Sie verlangten Rückzahlung des abgebuchten Betrages und gingen mit ihrer Forderung bis zum Bundesgerichtshof – ohne Erfolg. Das Gericht entschied, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB* – zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat.

Die Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB* gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Das heißt aber noch lange nicht, dass die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens ein Schuldanerkenntniss darstellt, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt (BGH, Urteil vom 12.1. 2011, Az. VIII ZR 296/09).

 

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) …

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

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