Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ohne vorherige Mängelanzeige

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Eigentlich nichts Neues, sollte man meinen: Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass der Mieter wegen eines Wohnungsmangels, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete erst dann hat, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Mieter einer Wohnung in Berlin-Zehlendorf zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte ihnen der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Dem widersprachen die Mieter mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage. Das Amtsgericht gab dem Mann Recht.

Das Landgericht  sah die Sache anders: Es stellte fest, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe. Sie hätten deshalb die Miete zurückbehalten dürfen.

Der Bundesgerichtshof musste entscheiden, was denn hier nun wirklich rechtens ist, und kam zu folgendem Ergebnis: Ein Zurückbehaltungsrecht der Mieter  an den fälligen Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, besteht nicht.

Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient nämlich nur dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen.

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten (BGH, Urteil vom 3.11. 2010, Az. VIII ZR 330/09).

 

*§ 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrages

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

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