Kein Vorkaufsrecht des Mieters, wenn Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach Hausverkauf erfolgt

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Wird ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft und wird dann erst durch die Erwerber Wohnungseigentum begründet, entsteht kein Vorkaufsrecht des Mieters.

Die Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks verkaufte den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden.

Die Mieterin einer Wohnung dieses Hauses erklärte später gegenüber der neuen Eigentümerin, dass sie ihr auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestütztes Vorkaufsrecht ausübe. Da diese ein Vorkaufsrecht nicht sah, ging die Mieterin vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen sei.

In letzter Instanz entschied der Bundesgerichtshof zulasten der Mieterin: Beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters grundsätzlich nur dann, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung (gemäß § 8 WEG) durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn - wie hier - die Erwerber die Teilung durchführen.

Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann.

Bei einer Aufteilung durch die Erwerber ist dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden.

Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden, weil der Gesetzgeber die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 01.03.2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577 a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt hat.

Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht allerdings entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Dies setzt voraus, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen. Hier hat das Berufungsgericht jedoch festgestellt, dass die Verkäuferin über die bloße Kenntnis von der Absicht der Erwerber hinaus kein eigenes Interesse an der Aufteilung hatte; ihre Kenntnis - so nun der Bundesgerichtshof - reicht als solche nicht aus, um einen Rechtmissbrauch anzunehmen (BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az. V ZR 96/12).

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