Kein Mieterhöhungszuschlag bei unwirksamer Renovierungsklausel

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Entfällt für den Mieter die Renovierungspflicht, weil die Renovierungsklausel des Mietvertrages unwirksam ist, darf der Vermieter hierfür keinen Mieterhöhungszuschlag als Ausgleich verlangen.

Ein Düsseldorfer Mieter brauchte entgegen der vertraglichen Absprache nicht zu renovieren, weil er in seinem Mietvertrag eine "starre Fristenklausel" hatte. Diese war unwirksam, da es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig ist, den Mieter zu verpflichten, nach Ablauf bestimmter Zeiträume ohne Rücksicht auf den Wohnungszustand zu renovieren.

Aus diesem Grunde boten die Vermieter dem Mieter an, mit ihnen eine Ergänzungsvereinbarung abzuschließen. Damit sollte die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anders geregelt werden. Als der Mieter damit nicht einverstanden war, verlangten sie anlässlich einer Mieterhöhung einen speziellen Mietzuschlag. Für die nunmehr von ihnen vorzunehmenden Schönheitsreparaturen setzten Sie diesen Zuschlag mit  0,71 Euro/qm an. Auch damit war der Mieter nicht einverstanden.

Der Bundesgerichtshof entschied diese Streitfrage, die bisher von den meisten Gerichten im Sinne der Vermieter entschieden worden war, nunmehr zugunsten der Mieter: Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen, ist der Vermieter nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen. Denn dies sieht die gesetzliche Regelung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht vor. Auch aus sonstigen rechtlichen Gründen ist der Zuschlag nicht gerechtfertigt, zumal das Gesetz in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB davon ausgeht, dass der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen hat (BGH, Urteil vom 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07).

Rechtstipp
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs beweist wieder einmal, wie wichtig es für Vermieter ist, rechtssichere Vertragsklauseln zu verwenden. Aus diesem Grunde werden die Mietverträge der Akademischen Arbeitsgemeinschaft laufend der sich ändernden Rechtslage angepasst.

Beispiel:
Bereits im Vorgriff darauf, dass der BGH evtl. auch die bisher üblichen Renovierungsfristen jedenfalls bei Neuverträgen "kippt", haben wir diese in unseren Mietvertragsmustern entsprechend verlängert.

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