Grundstückskäufer erwirbt mit entsprechender Vollmacht alle Vermieterrechte auch vor Eintragung im Grundbuch

 - 

Wird ein Grundstückskäufer vertraglich ermächtigt, gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen, erlangt er die volle Vermieterstellung, selbst wenn seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.

Im Jahre 2006 kaufte eine Gesellschaft ein Grundstück. Im notariellen Vertrag wurde bestimmt, dass die Gesellschaft sofort in alle Rechte und Pflichten eintritt und dass sie bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die erst 2010 erfolgte, zog die Gesellschaft die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die dort wohnende Mieterin, die diesen jeweils zustimmte.

Die Mieterin war der Auffassung, dass die Gesellschaft Ihre Vermieterstellung in der Vergangenheit nur vorgespiegelt hätte und deshalb zum Empfang der Zahlungen der Mieterin nicht befugt gewesen sei. Deshalb verlangte sie die Mieten inklusive Mieterhöhungen für den Zeitraum vor der Grundbucheintragung zurück – insgesamt einen Betrag von 28.948 €.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieterin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht. Die Gesellschaft hat die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.7.2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von ihr - gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags - im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam.

Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf (BGH, Urteil vom 19.3.2014, Az VIII ZR 203/13).

Weitere News zum Thema

Weitere News zum Thema

schließen

Link empfehlen

Mit der Inanspruchnahme des Services willigen Sie in folgende Vorgehensweise ein:

Ihre eigene E-Mail-Adresse und die des Empfängers werden nur zu Übertragungszwecken verwendet - um den Adressaten über den Absender zu informieren, bzw. bei einem Übertragungsfehler eine Benachrichtigung zu übermitteln. Um einen Missbrauch dieses Services zu vermeiden, wird Rechtstipps.de die Identifikationsdaten (IP-Adresse) jedes Nutzers der versandten E-Mail in Form eines E-Mail-Header-Record (X-Sent-by-IP) beifügen und für einen Zeitraum von zwei Monaten speichern. Sofern Dritte glaubhaft machen, dass sie durch die Versendung eines Artikels im Rahmen dieses Services in ihren Rechten verletzt wurden, wird Rechtstipps.de die Identifikationsdaten zur Rechtsverfolgung herausgeben.