Fristlose Mieterkündigung wegen erheblicher Wohnflächenabweichung

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Weicht die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung erheblich von der vertraglich vereinbarten ab, darf der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Die Mieter hatten ihr Mietverhältnis im Jahre 2005 fristlos gekündigt. Begründung: Die Wohnfläche ihrer Wohnung war mit  "ca. 100 qm" vereinbart und tatsächlich aber weitaus geringer. Sie betrug lediglich 77,37 qm, also 22,63 Prozent weniger als vereinbart. Deshalb seien sie nicht nur zur fristlosen Kündigung berechtigt, sondern auch zur Minderung des Mietzinses. Für die Wohnzeit von Mai 2002 bis Anfang 2005 wollten sie die überzahlte Miete zurückhaben, und zwar insgesamt 4.901,11 Euro.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern grundsätzlich recht. Eine Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent stellt einen Mangel der Mietsache dar. Gesetzlich fällt dies unter § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, wonach der Vermieter  "dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt hat".  Da es sich bei diesem Tatbestand um einen der "gesetzlich typisierten Fälle der Unzumutbarkeit" handelt, liegt darin grundsätzlich auch ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung.

Was dem Bundesgerichtshof allerdings auffiel: Die Mieter hatten fast drei Jahre in der "mängelbehafteten" Wohnung zugebracht, ohne ihr Kündigungsrecht auszuüben. Von daher hat das Gericht die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen. Diese muss nunmehr prüfen, ob das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände "verwirkt" ist.

Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn die Mieter bereits früher erkannt haben (z. B. bei Mietbeginn oder danach), dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet. Wenn ja, hätten sie dann zeitnah zu dieser Feststellung das Mietverhältnis fristlos kündigen müssen (BGH, Urteil vom 29. 4. 2009, Az. VIII ZR 142/08).

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