BGH: Wann dem Vermieter nicht die erleichterte "Einliegerwohnungs-Kündigung" zugutekommt

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In einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit zwei Wohnungen darf ein Vermieter seinem Mieter unter erleichterten Bedingungen kündigen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr präzisiert, woran festgemacht wird, aus wie vielen Wohnungen das Gebäude tatsächlich besteht, wenn sich darin noch weitere Räume befinden.

Die Mieter einer Wohnung in Friedberg hatten im Jahr 2004 vom Voreigentümer der jetzigen Vermieterin die Obergeschosswohnung angemietet. Zu jener Zeit war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Wohnung im Kellergeschoss an Dritte vermietet. Diese bestand aus Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad.

Als die jetzige Vermieterin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Sie bezog die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt seitdem auch die Räumlichkeiten im Keller als Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer.

Als die Vermieterin den Mietern unter Berufung auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Einliegerwohnungen (§ 573 a BGB*) kündigte, wehrten sich die Mieter gegen die Räumung mit dem Argument, dass wegen der räumlichen Verhältnisse im Haus diese Kündigung nicht berechtigt sei.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht: Das Haus ist als solches mit drei Wohnungen anzusehen. Ob in einem Gebäude mehr  Wohnungen vorhanden sind als nach der  "Einliegerwohnungs-Kündigung" zulässig (nur zwei dürfen es sein), richtet sich nach der Verkehrsanschauung. Danach wird unter einer Wohnung gemeinhin ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.

Pech für die Vermieterin, dass nach Ansicht des BGH die Räume im Keller diesen Anforderungen entsprachen. Daran hat sich auch nichts geändert, nachdem die Vermieterin diese Räume in ihren Wohnbereich integriert hat. Denn dadurch hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert (BGH, Urteil vom 17. 11. 2010, Az. VIII ZR 90/10).

* § 573 a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters

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1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

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