Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht unbegrenzt

Auch wenn ein Mieter grundsätzlich gegen seinen Vermieter Anspruch auf einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung hat, hat alles seine "Opfergrenzen".

Eine Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus. Sie bezifferte die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 Euro. Es kam zum Prozess.

Die Vermieterin wendete ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und ihr eine Beseitigung der Mängel wegen des niedrigen Verkehrswertes des Hauses von nur 28.000 Euro nicht zumutbar sei.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Vermieterin verurteilt und dies damit begründet, dass die Mieterin gemäß § 536a BGB* Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten habe.

Der Bundesgerichtshof hat dem Landgericht und der Mieterin ins Stammbuch geschrieben, dass die Voraussetzungen für den geforderten Vorschuss hier schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind. Denn solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind, macht das Ganze keinen Sinn. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich.

Außerdem endet die Verpflichtung des Vermieters zur Mangelbeseitigung dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall ermittelt werden. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.

Folge: Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden. Das muss jetzt erst einmal feststellen, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es der Vermieterin im konkreten Fall  zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen (BGH, Urteil vom 21.4.2010, Az. VIII ZR 131/09).

*§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

  (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

  (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

2.die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

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