Ansatz der Terrassen - und Balkongröße bei der Wohnfläche abhängig vom  Alter des Mietvertrages

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Terrassen- und Balkonflächen von vor dem 1. 1. 2004 begründeten Mietverhältnissen bei der Bemessung der Wohnfläche in der Regel zwischen 25 und 50 % angesetzt werden dürfen.

Die Mieterin einer Maisonettewohnung in Köln beanstandete, dass die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ihrer Wohnung erheblich, das heißt um mehr als 10 %, von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abwich. Dies läge daran, dass ihr Vermieter die Flächen der beiden Dachterrassen nicht zu jeweils 1/4, sondern mit einem weitaus höheren  Anteil in der Wohnflächenberechnung angesetzt hatte. Da es sich hierbei um einen Mangel der Mietsache handelte, hielt sie sich für berechtigt, die Miete rückwirkend um monatlich 182,78 Euro zu mindern. Insgesamt behielt sie einen Betrag von 3.488,34 Euro ein.

Der Bundesgerichtshof sah dies anders. Glück für den Vermieter war, dass er den Mietvertrag noch vor dem 1. 1. 2004 abgeschlossen hatte. Denn da galt laut BGH für die Wohnflächenberechnung noch § 44 der II. Berechnungsverordnung. Danach durften die Flächen von Terrassen und Balkonen je nach den Umständen bis zur Hälfte angerechnet werden.

Anders wäre der Fall zu beurteilen gewesen, wenn der Mietvertrag nach dem 1. 1. 2004 abgeschlossen worden wäre. Denn dann hätte hierfür bereits  § 4 Abs. 4 der seitdem maßgeblichen Wohnflächenverordnung (WoFlV) gegolten. Danach hätte der Vermieter für die Dachterrassen grundsätzlich nur 1/4 als Mittel- oder Regelwert  ansetzen dürfen.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof die Sache noch mal an das Landgericht Köln zurückverwiesen. Das muss jetzt prüfen, ob die Behauptung der Mieterin tatsächlich zutrifft, dass demgegenüber  "in Köln die Anrechnung solcher Flächen zu 1/4 der ortsüblichen Verkehrssitte entspricht". Denn wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs solche "ortsüblichen Berechnungsweisen"  bindend (BGH, Urteil vom 22. 4. 2009, Az VIII ZR 86/08).

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