Zustimmung zur Mieterhöhung widerrufbar?

Es ist gerade mal ein Jahr her, dass das Gesetz zur "Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung" in Kraft getreten ist. Das Besondere daran: Auch, wenn es sich dem Namen nach nicht so liest, es kann Sie als Vermieter unmittelbar betreffen.

Denn das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen (z.B. beim Kauf im Internet oder am Telefon) ist ohne Not vom deutschen Gesetzgeber auf das Mietrecht ausgeweitet worden. Das hat zu einer erheblichen Verwirrung geführt.

Die ging so weit, dass Haus & Grund Deutschland eine Anfrage an das Justizministerium starten musste, ob die Neuregelung auch Miethöhungen nach dem Vergleichsmietenverfahren betreffe. Schließlich muss hier der Mieter der Vertragsänderung zustimmen, was einem neuen Vertragsschluss gleichkommt. Die Antwort: Eher nicht.

1. Um was geht es?

Deshalb ist durch besagtes Gesetz letztes Jahr der Schutz der Verbraucher bei sogenannten Fernabsatz- und Haustürgeschäften noch einmal verschärft worden. Diese Verträge können alle widerrufen werden.

Widerrufsrecht heißt, dass der der Verbraucher bei einer unterlassenen aber erforderlichen Belehrung innerhalb von 12 Monaten und 14 Tagen per Widerruf aus dem Vertrag bzw. der Vereinbarung aussteigen kann. Der Unternehmer muss über dieses Recht auch ausdrücklich in einer gesetzlich streng vorgeschriebenen Form belehren.

Dass Ihr Mieter aber ein hilfloser Verbraucher ist, der womöglich vor Ihnen, einem "besonders geschäftstüchtigen Unternehmer", zusätzlich neben allen mietrechtlichen Regelungen geschützt werden muss, hätten Sie wohl so nicht erwartet. Ist aber so, wenn auch private Vermieter nur selten betroffen sind.

Gehen Sie am besten die nachfolgenden Punkte durch und prüfen Sie, ob das Widerrufsrecht in Ihrer Vermieterpraxis eine Rolle spielt. Wenn ja, gibt es ein paar wichtige Punkte zu beachten.

Verbraucher sind schützenswerte Wesen. Allzu leicht werden sie von mächtigen Unternehmern über den Tisch gezogen. Das kennen wir alle von der Abo-Falle im Internet bis hin zu Überrumpelungsverkäufen an der Haustür.

Voraussetzung 1: Nur professionelle Vermieter sind betroffen

In den meisten Fällen, sind Sie schon aus dem Schneider, weil Sie kein Unternehmer sind. Das sind Sie als Vermieter nämlich nur, wenn Sie über einen erheblichen Wohnungsbestand verfügen, quasi professionell vermieten.

Das heißt, betroffen sind in erster Linie Großvermieter wie Wohnungsbaugesellschaften. Dennoch heißt es Aufpassen. Denn die Gerichte machen die Unternehmereigenschaft auch von der Zahl der vermieteten Wohnungen abhängig.

Wie viele das sein müssen, ist umstritten. So hat beispielsweise das Landgericht Köln die Vermietung von sieben Wohnungen für ausreichend erachtet (LG Köln, Urteil vom 12.3.2009, Az. 1 S 202/07).

Nach Auffassung des OLG Koblenz kommt es darauf an, ob Sie für Ihre Vermietertätigkeit ein Büro benötigen und die Vermietung nicht mehr am eigenen Wohnzimmertisch erledigen können (Beschluss vom 16.2.2011, Az. 5 U 1353/10).

Gehen Sie also davon aus, wenn Sie einen »gewissen unternehmerischen Mindestaufwand« betreiben müssen, dass Sie als Unternehmer eingestuft werden.

Was aber tun, wenn Sie als Vermieter Unternehmer im Sinne des Gesetzes gelten? Da gibt es nur eins: Machen Sie sich kundig, welche Vertragsregelungen der Mieter widerrufen kann und mit welchen K.o.-Kriterien Sie die Kuh vom Eis holen können.

Denn unverhofft kommt oft und Ihr Mieter widerruft den Vertragsschluss oder beispielsweise seine Zustimmung zur Mieterhöhung. Das sollte Sie dann nicht kalt erwischen.

Voraussetzung 2: Nur bestimmte vertragliche Vereinbarungen sind widerrufbar

Die neuen Verbraucherschutzregelungen betreffen insbesondere erstmalige Mietvertragsabschlüsse. Aber auch vertragliche Änderungen können ein Fall fürs Widerrufsrecht sein immer vorausgesetzt, aus der Vertragsänderung ergibt sich eine Zahlungsverpflichtung für den Mieter. Häufigster Fall: die Mieterhöhung.

Voraussetzung 3: Widerrufsrecht nur bei bestimmten Arten des Vertragsschlusses

Aber auch unter der Prämisse, dass Sie Unternehmer sind und es um einen neuen Mietvertrag oder eine Mieterhöhung geht, steht dem Mieter noch lange kein Widerrufsrecht zu. Entscheidend ist, unter welchen Umständen die Vertragsverhandlungen geführt wurden und wie der Vertragsschluss erfolgt ist.

Sinn und Zweck des Gesetzes ist es, den Verbraucher vor Überrumpelung zu schützen. Das heißt, nur wenn die Vereinbarung als Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen (Haustürgeschäft) geschlossen wurde, besteht ein Widerrufsrecht.

  • Ein Fernabsatzvertrag liegt immer dann vor, wenn bei den Vertragsverhandlungen und beim Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Brief, Telefon, Fax, E-Mail etc.) eingesetzt werden. Zudem muss der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgen (z.B. Internetauftritt).

    An das Vorliegen eines solchen Vertriebs- und Dienstleistungssystems sind laut der Gesetzesbegründung keine hohen Anforderungen zu stellen. Deshalb tragen Sie als Vermieter im Streitfall die Beweislast, dass für Sie die Voraussetzungen nicht vorliegen.

  • Bei Verträgen, die innerhalb Ihrer "Geschäftsräume" geschlossen werden, steht dem Mieter ebenfalls kein Widerrufsrecht zu. Das ist schon eher heikel. Schließlich verfügen private Vermieter normalerweise über keine "Geschäftsräume".

    Das Wohn- oder Arbeitszimmer Ihrer Privatwohnung gilt jedenfalls nicht als Geschäftsraum. Allerdings werden Geschäftsräume von Dritten, die Sie bei den Vertragsschlüssen vertreten (Verwalter, Rechtsanwälte, Haus & Grund-Vereine etc.) als Geschäftsräume des Vermieters anerkannt.

  • Das mit den fehlenden Geschäftsräumen ist aber nicht weiter schlimm. Denn bei Vertragsschluss steht dem Mieter trotz fehlender Geschäftsräume Ihrerseits kein Widerrufsrecht zu, wenn er die Wohnung zuvor besichtigt hat. Und das dürfte der Normalfall sein.

Kommen Sie trotz der genannten K.o.-Kriterien zu dem Ergebnis, dass Sie Unternehmer sind und die vertragliche Vereinbarung mit Ihrem Mieter ein Fernabsatz- oder Haustürgeschäft ist, sollten Sie hier weiterlesen. Alle anderen Vermieter können sich erst einmal entspannt zurücklehnen.

2. Wann Ihr Mieter bei einer Mieterhöhung (k)ein Widerrufsrecht hat

Bei Mieterhöhungen können Sie das Widerrufsrisiko nicht mit einer vorherigen Besichtigung beseitigen. Das liegt in der Natur der Sache. Der Mieter wohnt ja schon seit einiger Zeit in der Wohnung.

Dennoch ist das Widerrufsrisiko hier nicht groß. Denn widerrufbar ist nur eine frei ausgehandelte Mieterhöhung.

Ob ein Widerruf auch bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) möglich ist, ist umstritten. Das Bundesjustizministerium sagt nein und begründet dies: "Dem Mieter steht nach § 558b BGB eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu. Diese Regelung dient bereits dem Verbraucher-/Mieterschutz und geht als Spezialvorschrift dem Widerrufsrecht vor".

Da hierzu aber auch gegenteilige Meinungen in der Rechtsliteratur aufgetaucht sind, bleibt abzuwarten, wie der Streit ausgeht.

Kein Widerrufsrecht besteht jedenfalls bei

  • Mieterhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung). Denn hierbei handelt es sich um einen gesetzlichen Anspruch und keine Vereinbarung.

  • Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB. Dies ist ebenfalls keine vertragliche Vereinbarung, sondern eine einseitige Regelung.

Da in diesen Fällen kein Widerrufsrecht besteht, brauchen Sie auch nicht darüber zu belehren.

Was bedeutet Widerrufsrecht konkret?

Steht Ihrem Mieter ein Widerrufsrecht zu, kann er innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder -ergänzung formlos widerrufen. Belehren Sie ihn erst nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder -ergänzung, beginnt die Widerrufsfrist erst ab dem Zugang der nachträglich erteilten Widerrufsbelehrung zu laufen.

Der Mietvertrag bzw. die Vertragsänderung oder -ergänzung muss in diesen Fällen rückabgewickelt werden. Beide Seiten müssen die jeweils empfangenen Leistungen innerhalb von 14 Tagen zurückerstatten.

Als Vermieter müssen Sie dann Ihrem Mieter sämtliche im Zusammenhang mit dem Mietvertrag erhaltenen Zahlungen zurückgewähren. Bei einer Mieterhöhung hieße das, dass Sie den Erhöhungsbetrag wieder zurückzahlen müssen. Der Mieter hingegen kann die tatsächliche Nutzung der Wohnung nicht herausgeben. Er schuldet Ihnen aber nur dann einen Wertersatz, wenn Sie ihn hierüber in der Widerrufsbelehrung informiert haben.

Bei bestehendem Widerrufsrecht unbedingt Original-Belehrungsmuster verwenden

Grundsätzlich sollten Sie bei bestehendem Widerrufsrecht eine Widerrufsbelehrung erteilen. Ganz wichtig: Verwenden Sie dazu unbedingt die Originalvorlage entsprechend dem gesetzlichen Muster (Bundesgesetzblatt, 2013 Teil I, Nr. 58, S. 3663), auch wenn diese Ihnen sprachlich unpassend vorkommt. Gesetz ist Gesetz, und sicher ist sicher. Ein Muster zum direkten Ausfüllen finden Sie hier: Musterformulierung Widerufsbelehrung.

Als Vermieter gewerblich genutzter Räume haben Sie zwar grundsätzlich kein Widerrufsrisiko, weil der Mieter hier kein Verbraucher ist. Bei gemischt genutzten Räumen kann das schon anders aussehen nämlich dann, wenn Ihr Mieter die Räume teils gewerblich, teils zum Wohnen nutzt und der Wohnanteil überwiegt.

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