Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es sich auf Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde stützt

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Wird die Mieterhöhung auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützt, muss die Vergleichbarkeit der Gemeinden gegeben sein. Ist dies nicht der Fall, nützt auch ein prozentualer Abschlag auf die Werte des Mietspiegels nichts.

Die Mieterin erhielt von ihrer Vermieterin ein Mieterhöhungsverlangen. Die darin verlangte ortsübliche Vergleichsmiete hatte die Vermieterin anhand des Mietspiegels einer Nachbargemeinde ermittelt und aufgrund der abweichenden Größe der Gemeinden einen prozentualen Abschlag auf die Werte des Mietspiegels vorgenommen. Da die Mieterin der Mieterhöhung wegen der fehlenden Vergleichbarkeit der Gemeinden nicht zustimmte, landete die Angelegenheit vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof entschied in letzter Instanz: Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unzulässig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Der darin herangezogene Mietspiegel der Nachbargemeinde N. ist auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags von 30 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde R. belegene Wohnung der Mieterin geeignet.

Zwar kann grundsätzlich auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. Die Gemeinde R. mit etwa 4450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt N. mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Die fehlende Vergleichbarkeit kann auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Mieten in N. ersetzt werden (BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

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