Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen: Checkliste und Muster

1. Vorüberlegung

Werde ich meine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen durchsetzen können?, sollten Sie sich als Vermieter fragen, bevor Sie Ihre Mieterhöhungsforderung versenden. Ist die verlangte ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar und korrekt begründet?, sollten Sie sich als Mieter fragen, wenn Sie mit einer solchen Mieterhöhung konfrontiert sind. Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen helfen, diese Fragen zu beantworten.

2. Checkliste

Sind mindestens drei Vergleichswohnungen angegeben?

Die Angabe von weniger als drei Vergleichswohnungen reicht nicht aus. Deshalb wird auch ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn von den drei angegebenen Wohnungen eine wegfällt, weil sie zum Beispiel nicht mehr vermietet, sondern von den Eigentümern bewohnt wird, oder weil sie nicht aufgefunden werden kann wegen ungenauer Beschreibung (siehe dazu unten).

Die Vergleichswohnung darf der Vermieter auch aus demselben Haus und dem eigenen Wohnungsbestand nehmen.

Liegen die Vergleichswohnungen in derselben politischen Gemeinde?

Nur ganz ausnahmsweise darf auf Wohnungen aus einer Nachbargemeinde zurückgegriffen werden, wenn in der eigenen Gemeinde keine Vergleichswohnungen vorhanden sind. Der Vermieter muss dann aber substantiiert vortragen, dass und warum er keine Vergleichswohnungen in der Gemeinde gefunden hat. Es kann sich um Gemeinden handeln, die benachbart sind und keine großen Unterschiede – was das Mietenniveau betrifft – aufweisen.

Können die Vergleichswohnungen identifiziert werden?

Die Vergleichswohnungen sind so genau zu bezeichnen, dass der Mieter die Wohnung ohne weitere Nachforschungen aufsuchen kann. Wenn beispielsweise unter der Lagebezeichnung mehr als eine Wohnung aufzufinden ist, muss der Vermieter auch den Namen des Mieters der Vergleichswohnung mit angeben (LG München I, Urteil vom 12.6.2002, UNBEKANNT, WM 2002 S. 427).

Sind besondere Angaben zu Lage, Ausstattung, Alter usw. erforderlich?

Dies kann dann der Fall sein, wenn die Wohnung des Mieters Besonderheiten aufweist, die sich maßgeblich auf den Mietpreis auswirken (z.B. wenn die Wohnung über einen einzigen Außenwandgasofen beheizt wird, die Vergleichswohnungen dagegen zentral beheizt werden).

Ist die Quadratmetermiete der Vergleichswohnungen angegeben?

Die Angabe der Quadratmetermiete ist für die Herstellung der Vergleichbarkeit von entscheidender Bedeutung. Die absolute Miethöhe zweier Wohnungen wäre nur dann aussagekräftig, wenn die Wohnungen exakt gleich groß sind. Wenn die genaue Wohnungsgröße angegeben wird, reicht ausnahmsweise aber auch die Angabe der Wohnungsmiete, da der Mieter dann die Quadratmetermiete errechnen kann. Sinnvoll ist aber immer die Angabe der Quadratmetermiete.

Welcher Vergleichsmietwert wird verlangt?

Der Vermieter kann nur die Miete verlangen, die der niedrigsten der drei angegebenen Vergleichsmieten entspricht. Benennt der Vermieter mehr als drei Vergleichswohnungen, reicht es aus, wenn der verlangte Mietpreis den Mieten von (mindestens) drei Vergleichswohnungen entspricht (BGH, Urteil vom 28.3.2012, VIII ZR 79/11, NZM 2012 S. 415).

Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel?

Ist dies der Fall und enthält dieser Angaben zu der hier betreffenden Wohnung, muss der Vermieter dem Mieter zusätzlich die Werte des qualifizierten Mietspiegels mitteilen.

3. Muster

Dieses Muster kann Ihnen bei der Mieterhöhung anhand des Mietspiegels helfen.

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