Mieterhöhung mit Sachverständigengutachten: Checkliste und Muster

1. Fragestellung

Werde ich meine Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten durchsetzen können?, sollten Sie sich als Vermieter fragen, bevor Sie Ihre Mieterhöhungsforderung versenden. Ist die verlangte ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar und korrekt begründet?, sollten Sie sich als Mieter fragen, wenn Sie mit einer solchen Mieterhöhung konfrontiert sind. Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen helfen, diese Fragen zu beantworten.

2. Checkliste

Ist das Gutachten dem Mieterhöhungsschreiben beigefügt?

Der Vermieter muss dem Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich das schriftliche Sachverständigengutachten in vollem Wortlaut beifügen. Die Übersendung einer Fotokopie des Gutachtens reicht hierbei aus. Geschieht dies nicht, bleibt die Mieterhöhung unwirksam.

Ist der Sachverständige hinreichend qualifiziert?

Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein, und zwar für ein Fachgebiet, das auch die Mietpreisbewertung betrifft. Zum Beispiel reicht es aus, wenn er für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen öffentlich bestellt und vereidigt ist. In der Regel ergibt sich der Umfang der Bestellung aus dem Siegel und dem Briefkopf. In Zweifelsfällen können Sie bei der jeweiligen Industrie- und Handelskammer telefonisch nachfragen.

Hat der Gutachter seine Mietpreisbewertung nachvollziehbar begründet?

Der Gutachter muss in seinem Gutachten in für den Mieter verständlicher Weise darlegen, warum die nunmehr begehrte Miete seiner Auffassung nach die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Hier reicht es zum Beispiel aus, dass der Sachverständige darlegt, in dem maßgeblichen örtlichen Bereich vergleichbare Wohnungen erforscht zu haben oder dass er aufgrund seiner Sachverständigentätigkeit vergleichbare Wohnungen bereits kannte. Er muss sich zu der diese Wohnungen betreffenden Preisspanne äußern und klarstellen, dass er nur vergleichbare Wohnungen zur Bewertung herangezogen hat. Es reicht nicht aus, wenn sich der Sachverständige lediglich auf seine Berufserfahrung und allgemeine Sachkenntnis beruft.

Ist der Sachverständige erkennbar vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen?

Der Gutachter muss darlegen können, wie sich die Mieten der letzten vier Jahre entwickelt haben. Zumindest muss ansatzweise erkennbar sein, dass der Gutachter aus diesen Neu- und Bestandsmieten durch entsprechende Gewichtung die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. Es reicht nicht aus, wenn der Sachverständige nur aktuelle Neuvertragsmieten mitteilt.

Hat der Sachverständige die zu bewertende Wohnung besichtigt?

In der Regel muss der Sachverständige die Wohnung auch besichtigt haben. Davon kann ausnahmsweise abgesehen werden, wenn er ein Sammelgutachten für eine Wohnanlage erstellt und eine Wohnung gleichen Typs besichtigt hat.

Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel?

Ist dies der Fall und enthält dieser Angaben zu der hier betreffenden Wohnung, muss der Vermieter dem Mieter zusätzlich die Werte des qualifizierten Mietspiegels mitteilen..

3. Muster

Dieses Muster kann Ihnen bei der Mieterhöhung anhand des Mietspiegels helfen.

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