Mieterhöhung mit Mietspiegel: Checkliste und Muster

1. Vorüberlegung

Werde ich meine Mieterhöhung mithilfe eines Mietspiegels durchsetzen können?, sollten Sie sich als Vermieter fragen, bevor Sie Ihre Mieterhöhungsforderung versenden. Ist die verlangte ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar und korrekt begründet?, sollten Sie sich als Mieter fragen, wenn Sie mit einer solchen Mieterhöhung konfrontiert sind.

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen helfen, diese Fragen zu beantworten.

2. Checkliste einfacher Mietspiegel

Verwendung des Mietspiegels ist kein Muss

Existiert in der Gemeinde des Mietobjekts ein Mietspiegel, ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Mieterhöhung damit zu begründen. Da es in der Regel aber am einfachsten sein wird, diesen zu verwenden, wird von dieser Möglichkeit in der Praxis am meisten Gebrauch gemacht.

Gibt es allerdings in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung zumindest darauf hinweisen, wenn er sich eines anderen Begründungsmittels (z.B. Sachverständigengutachten) bedient (vgl. Abschn. III).

Ist der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt?

Von der Beifügung des Mietspiegels kann ausnahmsweise abgesehen werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn er im Amtsblatt veröffentlicht ist (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008 S. 573). Oder auch, wenn er im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann (BGH, Urteil vom 11.3.2009, VIII ZR 74/08, WM 2009 S. 293). Oder er kann gegen eine geringe Schutzgebühr (z.B. 3,00 €) beim örtlichen Mieter- oder Grundeigentümerverein bezogen werden und ist auch im Internet verfügbar (BGH, Beschluss vom 28.4.2009, VIII ZB 7/08, WM 2009 S. 352).

Ist der Datenbestand des Mietspiegels auf das Mietobjekt anwendbar?

Prüfen Sie immer, auf welchen Wohnungstyp sich die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Stichprobe bezieht. Dies können Sie in der Regel in den Erläuterungen des Mietspiegels nachlesen. Bezieht sich danach zum Beispiel die Stichprobe wie üblich nur auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, wäre ein auf diesen Mietspiegel gestützte Mieterhöhung unwirksam, wenn sie sich auf ein Einfamilienhaus bezieht. Der Bundesgerichtshof hat die Bezugnahme auf einen solchen Mietspiegel ausnahmsweise erlaubt, sofern die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. (BGH, Urteil vom 17.9.2008, VIII ZR 58/08, WM 2008 S. 729).

Die Argumentation des BGH, dass es einen Erfahrungssatz gäbe, wonach die Mieten für Einfamilienhäuser grundsätzlich höher seien, ist in der Literatur und Rechtsprechung äußerst umstritten. So hat beispielsweise das Landgericht Berlin diese Rechtsmeinung für die Anwendung auf eine Doppelhaushälfte abgelehnt (LG Berlin, Urteil vom 11.9.2012, 65 S 475/07, GE 2012 S. 1379). Gleiches gilt für die Anwendung auf ein Zweifamilienhaus oder Reihenhaus.

Was gilt, wenn der Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet wird?

Nur wenn für die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, kein Mietspiegel erstellt wurde, darf der Mietspiegel einer anderen Gemeinde herangezogen werden. Dasselbe gilt für den Fall, dass der örtliche Mietspiegel anders als der für die Nachbargemeinde für die hier betreffende Wohnung keine Daten enthält. Die Nachbargemeinde muss aber vergleichbar sein (BGH, Urteil vom 16.6.2010, VIII ZR 99/09, WM 2010 S. 505).

Das heißt, die Gemeinden müssen in wesentlichen Faktoren übereinstimmen – wie zum Beispiel Größe der Gemeinde, Bevölkerungsstruktur, Infrastruktur, Versorgung im Schul- und Bildungsbereich, Lärmbelästigung, verkehrsmäßige Erschließung und Anbindung an Versorgungszentren. Fehlt die Vergleichbarkeit, kann sie auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Mieten des Mietspiegels ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12, GE 2014 S. 113).

Ist der Mietspiegel aktuell?

In den Mietspiegeln werden häufig bestimmte Laufzeiten vorgegeben. Stellen Sie anhand Ihres Mietspiegels fest, dass die Laufzeit abgelaufen ist, wird dadurch die Mieterhöhung nicht unwirksam, sofern ein aktuellerer Mietspiegel nicht vorliegt (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB).

Liegt dagegen ein aktuellerer Mietspiegel vor, ist das Mieterhöhungsverlangen gleichwohl formell wirksam. Ob es allerdings inhaltlich korrekt begründet ist (z.B. in das Mietspiegelfeld des einschlägigen Mietspiegels richtig eingeordnet wurde), bleibt dann noch zu prüfen (BGH, Urteil vom 6.7.2011, VIII ZR 337/10, WM 2011 S. 517).

Obwohl bei veralteten Mietspiegeln die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen dürfte, ist ein Vermieter gleichwohl nicht berechtigt, allein wegen des Alters des Mietspiegels Zu- und Abschläge vorzunehmen (so genannte Stichtagsdifferenz). Als Vermieter haben Sie nur die Möglichkeit, entweder ein anderes Begründungsmittel (vor allem drei Vergleichswohnungen) zu benutzen oder zumindest den Oberwert der Mietspiegelspanne zu nehmen.

Ist die konkrete Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel hinreichend begründet?

Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel bloß beifügt oder darauf Bezug nimmt. Vielmehr muss er verständlich darlegen, wie er zu der entsprechenden Eingruppierung kommt (LG Köln, Urteil v. 16.2.1994, WM 1994 S. 691). Die Mieterhöhung ist unwirksam, wenn sich der Mieter diese Argumente erst selbst erarbeiten muss.

Enthält der Mietspiegel gerade für die Wohnung des Mieters ein Leerfeld?

Es kann vorkommen, dass Mietspiegel infolge unzureichenden Datenmaterials teilweise Leerfelder aufweisen. Enthält der Mietspiegel für die konkrete Wohnung ein leeres Rasterfeld, so ist er als Begründungsmittel nicht verwendbar. Deshalb ist es auch nicht zulässig, einen Mietwert durch Interpolation, Extrapolation oder Analogieschluss zu ermitteln (AG Bonn, Urteil v. 4.5.1999, WM 1999 S. 465). In diesem Fall muss der Vermieter ein anderes Begründungsmittel wählen.

Liegt der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspannen des Mietspiegels?

Enthält der Mietspiegel Spannen, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Wenn der Vermieter entgegen der tatsächlichen Wertigkeit der Wohnung die Obergrenze verlangt oder diese gar überschreitet, ist das Mieterhöhungsverlangen formal noch in Ordnung (BGH, Urteil v. 12.11.2003, WM 2004 S. 93). Der Mieter kann deshalb die Mieterhöhung nicht als unwirksam zurückweisen, sondern kann lediglich die entsprechende Herabsetzung des Mietwertes verlangen.

Wurde die Wohnung in die richtige Lageklasse eingeordnet?

Gerade die Beurteilung der Wohnungslage ist zwischen den Mietvertragsparteien der häufigste Streitpunkt. Dies liegt zum einen daran, dass die einzelnen Kriterien aufgrund unterschiedlicher Forderungen und Bedürfnisse stark unterschiedlich gewichtet werden. Was für eine Familie mit kleinen Kindern eine gute Wohnlage ist, kann für Senioren schlecht sein und umgekehrt. Zum anderen ist gerade die Lage einer Wohnung besonders mietpreisbildend. Während in vielen Mietspiegeln die Eingruppierung in die anderen Klassen (z.B. Alters- oder Ausstattungsklasse) verhältnismäßig einfach und objektiv überprüfbar ist, ist dies bei der Wohnungslage häufig anders. Allein durch den Wechsel einer Lageklasse kann sich die Spanne, aus der die Vergleichsmiete zu entnehmen ist, bis zu 1,00 €/qm verschieben.

Die Mietspiegel sind bei der Einteilung von Lageklasse sehr unterschiedlich. Lesen Sie die Anleitung Ihres Mietspiegels deshalb sorgfältig durch. Es gibt Mietspiegel, die ganz starr jedem Stadtteil oder jeder Straße eindeutig eine Lageklasse zuordnen. Hieran müssen Sie sich halten. Es gibt darüber hinaus Mietspiegel, die eine individuelle Bewertung verlangen, wobei häufig Kriterien vorgegeben werden (z.B. Innenstadtnähe, Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen). Maßgeblich sind die Vorgaben Ihres konkreten Mietspiegels.

Der nachfolgende Katalog soll Ihnen bei der Beurteilung der Lageklasse helfen. Gehen Sie am besten wie folgt vor: Versehen Sie jedes Lagemerkmal mit einer Note, wobei Sie sinnvollerweise eine Notenskala verwenden sollten, die Ihrem Mietspiegel entspricht (hat der Mietspiegel vier Lageklassen, vergeben Sie die Noten 1–4. Dadurch wird die Eingruppierung in die Lageklasse für beide Vertragsparteien nachvollziehbar und überprüfbar. Ermitteln Sie die Gesamtnotenzahl und teilen sie diese durch die Anzahl der vergebenen Noten. Dadurch erhalten Sie den Wert, der zunächst eine Aussage über die Eingruppierung in eine Lageklasse erlaubt.

Unter Umständen können Sie an dem entsprechenden Dezimalwert auch schon ablesen, ob die Benotung im oberen, mittleren oder unteren Bereich der Notenskala liegt. Das kann dann gegebenenfalls ein Anhaltspunkt dafür sein, aus welchem Bereich der Mietpreisspanne die konkrete Vergleichsmiete zu entnehmen ist. Der Maßstab für die Benotung muss aber auf jeden Fall objektiv sein. Zum Beispiel kann für den einen Mieter ein fehlender U-Bahn-Anschluss bedeutungslos sein und für den anderen von sehr großer Bedeutung. Objektiv ist ein solcher Anschluss aber immer vorteilhaft.

Lagemerkmal

Beurteilung

Lage:

im Stadtgebiet

im Stadtbezirk

Wohnberuhigung

Bebauung:

offene/geschlossene Bauweise

Bebauungsdichte

Wohnbeeinträchtigungen:

Straßenlärm

Bahn- oder Fluglärm

Industrielärm

sonstiger Lärm

Geruchs- und Staubemissionen

Verkehrsanbindung::

Auto

Bahn/ Bus

U-Bahn

Radwege

Fußwege

Schulweg

Einkauf:

für den täglichen Einkauf

andere Dinge

Freizeiteinrichtungen:

Kinderspielplätze

Naherholungsgebiete

Sportplätze, Sporthallen

sonstige Einrichtungen:

medizinische Versorgung

Schulen

Kindergärten

öffentliche Einrichtungen

sonstige Lagevor- und nachteile:

Summe der Noten:

Durchschnittsnote:

Wurden zu den Werten des Mietspiegels Zuschläge hinzugerechnet?

Zuschläge sind in der Regel unzulässig. Sie dürfen zum Beispiel nicht verlangt werden, weil der Mietspiegel schon älter ist oder weil besondere Ausstattungsmerkmale (z.B. Gartennutzung) vorliegen, für die der Mietspiegel gerade keine Zuschläge vorsieht (AG Dortmund, Urteil v. 16.2.1999, NZM 1999 S. 415).

Ausnahmsweise sind Zuschläge in folgenden Fällen erlaubt:

  • Der Mietspiegel sieht solche Zuschläge vor: Prozentuale Zuschläge werden häufig für die Größe der Wohnung gemacht, da bekanntlich die Miete für kleinere Wohnungen pro Quadratmeter höher ist als die für größere Wohnungen. Üblich sind auch Zuschläge für Isolierverglasung, das Vorhandensein eines Aufzuges, Balkons oder Gartens.

  • Berücksichtigung nicht übernommener Schönheitsreparaturen: Geht der Vergleichsmaßstab des Mietspiegels davon aus, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, kann ein Zuschlag erfolgen, wenn im konkreten Fall der Vermieter diese Verpflichtung trägt. Bei der Berechnung des Zuschlages kann man sich an den Vorgaben in § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung orientieren, woraus sich ein Jahreszuschlag von 8,50 €/qm und ein Monatszuschlag von 0,71 €/qm ergibt (LG München I, Urteil v. 15.5.2002, NZM 2002 S. 945).

  • Bei Inklusiv- und Teilinklusivmieten: Mietspiegel weisen fast ausschließlich eine Nettomiete, also die Grundmiete, aus. Vorsichtshalber sollten Sie einen Blick in den Vorspann des Mietspiegels werfen. Wenn nach Ihrem Mietvertrag vom Mieter keinerlei Betriebskosten zusätzlich zu zahlen sind (Warm-, Inklusiv- oder Bruttomiete) oder wenn er nur für einige der gesetzlichen Betriebskosten (Teilinklusivmiete) gesonderte Zahlungen erbringt, müssen diese Betriebskostenanteile zunächst aus der vom Mieter gezahlten Miete herausgerechnet werden, um eine Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel herstellen zu können. Maßgeblich ist dabei der Betriebskostenanteil zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens (LG Rottweil, Urteil v. 3.4.1998, NZM 1998 S. 432).

3. Checkliste qualifizierter Mietspiegel

Bei der Anwendung eines qualifizierten Mietspiegels gibt es für das Erhöhungsverlangen keine Besonderheiten. Lediglich im Prozess haben seine Werte eine größere Überzeugungskraft.

Stützt der Vermieter sein Erhöhungsverlangen allerdings nicht auf den in der Gemeinde vorhandenen qualifizierten Mietspiegel, der Angaben für die Wohnung des Mieters enthält, muss er den Mieter ausdrücklich darauf hinweisen (§ 558 a Abs. 3 BGB).

In diesem Fall muss der Vermieter die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung des Mieters mitteilen (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NZM 2008 S. 164).

4. Muster

Dieses Muster kann Ihnen bei der Mieterhöhung anhand des Mietspiegels helfen.

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