Mieterhöhung auch wirksam, wenn sie erst für einen späteren Zeitpunkt verlangt wird

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Verlangt ein Vermieter, dass die Miete nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, sondern erst später erhöht werden soll, ist die Mieterhöhung wirksam, da das Sonderkündigungsrecht des Mieters dadurch nicht beeinträchtigt wird.

Die Mieter hatten von ihrem Vermieter im Januar 2011 ein Mieterhöhungsschreiben erhalten, mit dem eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wurde. Jedoch wurde die Miete anders als nach Ablauf der gesetzlichen Frist nicht zum 1. April, sondern erst zum 1. August verlangt. Der Hintergrund: Wegen der zu dem Zeitpunkt noch geltenden Sperrwirkung der gesetzlichen Kappungsgrenze konnte die Miete erst nach Ablauf des September erhöht werden.

Die Mieter verweigerten die Zustimmung zur Mieterhöhung, weil sie diese Vorgehensweise des Vermieters für unzulässig hielten. Nach ihrer Auffassung hätte das Mieterhöhungsverlangen erst im Mai gestellt werden dürfen. Denn dann hätten sie noch bis spätestens Ende Juli von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebrauch machen und so noch mit einer bis Ende September ausgesprochenen Kündigung der Mieterhöhung entgehen können. Durch den Zugang der Mieterhöhung bereits im Januar sei ihnen dieses Recht beschnitten worden, weil sie dann ihre Sonderkündigung bereits bis Ende März zum Ende Mai hätten aussprechen müssen.

Der Bundesgerichtshof sah die Sache anders als die Mieter: Der Vermieter ist grundsätzlich nicht daran gehindert, eine Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt als im Gesetz vorgesehen zu verlangen. Rechte der Mieter werden hierdurch nicht eingeschränkt. Denn die Mieter müssen in solch einem Fall ihr Sonderkündigungsrecht nicht innerhalb der in § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Zweimonatsfrist nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben. Vielmehr bezweckt diese Vorschrift, den Mietern die Möglichkeit offen zu lassen, die Sonderkündigung bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier: 31. Juli) zum Ende des übernächsten Monats (hier: 30. September) auszusprechen (BGH, Urteil vom 25.11.2013, Az. VIII ZR 280/12).

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