Fehlerhafter Qualifizierter Mietspiegel bremst in Berlin die Mietpreisbremse aus

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Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und kann deshalb nicht zur Berechnung der Miethöhe herangezogen werden – so das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg.

Das Gericht hatte über die Klage eines Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu entscheiden. Nach dem Erhöhungsschreiben sollte die Kaltmiete von monatlich 853,21 € auf 946,99 € angehoben werden. Bei einer Wohnungsgröße von 131,71 Quadratmeter entspricht dies einer Quadratmetermiete von 7,19 €. Der Berliner Mietspiegel 2013 wies für die betroffene Lage und Wohnungsart eine Mietenpreisspanne von 4,25 € bis maximal 7,00 € aus. Was darüber hinausging, fiel in die Kategorie Mietwucher. Dennoch hatte die Klage des Vermieters Erfolg. Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger ermittelte eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,23 €/m² netto/kalt.

Das Gericht urteilte, für die Einordnung als qualifizierter Mietspiegel reiche es nicht, dass Mieter- und Vermieterverbände und/oder die Gemeinde den Mietspiegel als qualifiziert anerkennen. Voraussetzung für die Zulässigkeit als Beweismittel sei vielmehr, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zustande gekommen sei. Hier hatte aber der Gutachter festgestellt, dass die Einordnung in die Wohnlagen einfach, mittel und gut zu unwissenschaftlich ist. Außerdem stellte das Gericht fest, dass die Extremwertbereinigung fehlerhaft war und ca. 40 Mieten im Bereich von 7,00 €/m² bis 11,00 €/m² ohne erkennbaren Grund aussortiert worden waren (AG Charlottenburg, Urteil vom 11.5.2015, 235 C 133/13 ).

Am 1.6.2015 tritt in Berlin als erstem Bundesland die Mietpreisbremse in Kraft. Vermieter dürfen dann bei einem Mieterwechsel die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % überschreiten. Mieter können überhöhte Mieten zurückverlangen. Der Berliner Mietspiegel kann aber aufgrund der Entscheidung des Amtsgerichts nicht mehr zugrunde gelegt werden. Die Mängel wiegen nach Ansicht des Gerichts derart schwer, dass er selbst als einfacher Mietspiegel nicht zur Vergleichsmietenberechnung geeignet ist. Vermieter und Mieter können somit zurzeit ohne teure Sachverständigengutachten oder die konkrete Benennung dreier Vergleichswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ermitteln.

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