BGH kippt Wohnflächenrechtsprechung: Bei Mieterhöhung zählt tatsächliche, nicht die vertraglich vereinbarte Größe

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Ist die Wohnung eines Mieters größer oder kleiner als im Vertrag bestimmt, ist bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Größe der Wohnung entscheidend.

Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin zahlte laut Mietvertrag bei einer vertraglich vereinbarten Wohnfläche von 156,95 m² eine die monatliche Miete von 811,61 DM. Tatsächlich ist die Wohnung größer, die Wohnfläche beträgt 210,43 m². Die Vermieterin verlangte nun vom ihrem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründete sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) zu einer Erhöhung um 15 Prozent (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 Prozent zu einer entsprechenden weiteren Erhöhung berechtigt sei. Der Mieter wollte nur 94,46 € mehr zahlen.

Der BGH gab dem Mieter recht. Die Karlsruher Richter entschieden, dass im Mieterhöhungsverfahren zwar generell die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend ist. Der Vermieter soll grundsätzlich in der Lage sein, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert vermieteten Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren spielen dagegen keine Rolle. Andernfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Allerdings kommt hier keine weitergehende Mieterhöhung infrage. Andernfalls würde die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze überschritten. Kappungsgrenze heißt, Mieten dürfen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Zudem dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden, in Gebieten mit überhitztem Wohnungsmarkt – wie in Berlin – nur um 15 Prozent.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung aufgegeben. Danach musste sich der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Hier darf der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Gleichzeitig haben die Karlsruher Richter deutlich gemacht, dass die Kappungsgrenze im Vergleichsmietenverfahren immer zu beachten ist, selbst wenn die Wohnungsgröße eine höhere Mietsteigerung zulässt (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 ).

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