Zum Beginn der Verjährungsfrist, wenn Vermieter sich Nachberechnung vorbehält

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Kann der Vermieter über bestimmte Betriebskosten ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen und behält er sich eine Nachberechnung vor, beginnt die Verjährungsfrist mit Erteilung der Abrechnung noch nicht zu laufen.

Die Mieterin wohnte bis Ende Februar 2007 in einer Wohnung der Vermieterin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Vermieterin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt.

Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.1.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Vermieterin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Mieterin am 27.8.2010 zugestellt, die sich aber auf Verjährung berief.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Der Vermieter ist nicht daran gehindert, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die Vermieterin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3.12.2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 264/12).

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