Wohnflächenabweichung: Wann für den Mieter die Verjährung läuft

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Unterlässt es der Mieter, die Größe der Wohnfläche zu Beginn des Mietverhältnisses zu überprüfen, wird damit nicht gleich die Verjährung seines Rückzahlungsanspruchs wegen überzahlter Miete in Gang gesetzt.

Die Mieter hatten im August 2005 ein Reihenhaus gemietet. Erst Jahre später nahmen sie eine genaue Vermessung der Wohnfläche vor, um zu überprüfen, ob diese tatsächlich der im Mietvertrag vereinbarten entsprach. Dabei stellten sie fest, dass die echte Wohnfläche die im Vertrag vereinbarte um 14,35 % unterschritt. Folglich verlangten sie von der Vermieterin im Jahre 2012 die Rückzahlung überzahlter Miete ab August 2005.

Das Amtsgericht München sah den Rückzahlungsanspruch aus Verjährungsgründen und wegen der grob fahrlässig verursachten Unkenntnis der wahren Tatsachen nicht von Beginn des Mietverhältnisses an begründet. Anders sahen es jedoch die Richter der Berufungsinstanz beim Landgericht München: Die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist hier den Mietern bei Bezug des Hauses nicht vorzuwerfen, dass sie die Flächenabweichung nicht erkannt hatten. Die Mieter waren nicht verpflichtet, im Laufe des Mietverhältnisses ohne konkreten Anlass die Mieträume auszumessen, um die Richtigkeit der Angaben im Mietvertrag zu überprüfen. Auch in Anbetracht dessen, dass sich die vereinbarte Wohnfläche über vier Etagen auf fünf Zimmer, eine Küche, zwei Korridore, eine Diele, zwei Bäder, eine Toilette, einen Hobbyraum, eine Terrasse und einen Wintergarten verteilt, musste sich den Mietern eine Flächenabweichung nicht aufdrängen.

Im Ergebnis verurteilte das Landgericht die Vermieterin zur Erstattung der Mietüberzahlungen ab Mietbeginn (LG München I, Urteil vom 19.12.2013, Az. 31 S 6768/13).

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