Verspätete Heizkostenabrechnung: Kein Verlust des Nachzahlungsanspruch des Vermieters bei Abrechnungsfrist unter einem Jahr

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Die Heizkostenabrechnung muss wie alle anderen Beriebskostenabrechnungen spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter vorliegen. Haben die Parteien einen kürzeren Zeitraum vertraglich vereinbart, bleibt es beim Nachzahlungsanspruch, auch wenn der Vermieter die verkürzte Firist nicht einhält.

In dem konkreten Fall wohnen die Mieter seit November 1980 in einer Wohnung in Berlin. Laut Mietvertrag müssen sie zusätzlich zur Miete monatlich Heizkostenvorauszahlungen leisten. Bezüglich der Abrechnungsfrist heißt es im Mietvertrag: Bis spätestens am 30. 6. eines jeden Jahres muss über die vorangegangene Heizperiode abgerechnet werden. Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres. Ende Oktober 2012 hatte die Vermieterin den Mietern die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012 und die Wasserkosten 2011 zukommen lassen. Diese beinhaltete eine Nachforderung von 196 € allein für die Heizkosten. Die Mieter verweigerten die Nachzahlung mit der Begründung, die Abrechnung sei zu spät erfolgt.

Beim Bundesgerichtshof sah man das nicht so. Die Karlsruher Richter kamen zu dem Ergebnis, dass aus der Vereinbarung zu einer frühzeitigen Abrechnung der Mieter keineswegs von der Pflicht zur Nachzahlung befreit ist –selbst wenn der Vermieter verspätet abrechnet. Dieser könne sehr wohl die Heizkostennachforderung weiterhin verlangen.

Eine kürzere Frist als die gesetzliche ist keine Ausschlussfrist! Die Verkürzung der Abrechnungsfrist ist nämlich eine für den Mieter günstigere Regelung als die gesetzliche. Deshalb ist sie zulässig, führt aber noch lange nicht zu einem automatischen Ausschluss des Nachforderungsrechts seitens des Vermieters.

Im Gesetz heißt es schließlich nur, dass die Abrechnung spätestens mit Ablauf von zwölf Monaten vorzunehmen ist. Zudem heißt es: Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen [...]. Erst durch diese Formulierung habe der Gesetzgeber eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche geschaffen. Das wäre gesetzgeberisch nicht erforderlich gewesen, wenn sich allein aus der Formulierung spätestens ein Fristablauf hätte ergeben sollen (BGH, Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 152/15 ).

Die BGH-Richter ließen allerdings nebenbei durchblicken, dass Mieter in Fällen wie diesen nicht ganz rechtlos sind. Die Klausel könne man so verstehen, dass der Mieter bei Verspätung berechtigt sein soll, die aktuellen Heizkostenvorauszahlungen zurückzubehalten.

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