Vermieter darf Mieterwohnung spätestens alle fünf Jahre besichtigen

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Wenn sich Mieter und Vermieter vertragen, ist ein Vermieterbesuch kein Problem. Wenn nicht, muss der Mieter trotzdem den Vermieter unter bestimmten Umständen hereinlassen.

Eine Vermieterin aus München vermietet seit 2006 eine Einzimmerwohnung. Dort wurden im Jahr 2012 letztmals in Bad und Diele Reparaturarbeiten im Auftrag der Vermieterin durchgeführt. Im Juni 2015 erfuhr sie von der Hausverwaltung, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche strömen würden. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Da die Vermieterin befürchtete, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung dahinterstecken könnten, wollte sie die Wohnung besichtigen. Der Mieter lehnte das ab. Er bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten würden.

Daraufhin erhob die Vermieterin erfolgreich Klage beim Amtsgericht München. Das Gericht verurteilte den Mieter dazu, die Besichtigung der Wohnung durch die Vermieterin nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden. Begründung: Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, wenn beispielweise wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung besteht.

Der Anspruch des Vermieters entfalle auch nicht dann schon mit dem Wegfall der Geruchsbelästigung. Bei einem auffälligen Geruch von mehr als zwei Wochen stecke unter Umständen eine Beeinträchtigung der Bausubstanz dahinter. Die Vermieterin könne zudem schon deshalb eine Wohnungsbesichtigung verlangen, weil seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als fünf Jahre vergangen sind.

Ein Vermieter dürfe nicht auf Dauer von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden. Denn Wohnraummietverhältnisse seien auf Dauer angelegt. Es komme nicht selten vor, dass Mietverhältnisse mehrere Jahrzehnte dauerten.

Nach Auffassung des Gerichts kann daher ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Dieser Zeitraum sei nach der allgemeinen Auffassung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen fällig würden. Mit anderen Worten: Nach fünf Jahren müssen in aller Regel Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden, um eine Substanzschädigung zu vermeiden.

Bei einem Fünfjahreszeitraum werde der Mieter nach entsprechender Vorankündigung nicht über Gebühr beeinträchtigt. Das Besichtigungsrecht sei auch nicht entfallen, weil die Vermieterin im Rahmen der Reparaturen im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt habe. Damals habe sie nur das Bad und die Diele besichtigt (AG München, Urteil vom 10.12.2015, 461 C 19626/15 ).

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