Vermieter darf bei entsprechender Vereinbarung Betriebskostenumlageschlüssel nach billigem Ermessen bestimmen

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Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren.

Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass die Vermieterin den Umlageschlüssel mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode nach billigem Ermessen festlegen sollte. In der ersten Abrechnung wurden dementsprechend die Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt abgerechnet. Als dann in der nächsten Betriebskostenabrechnung wieder der gleiche Umlageschlüssel verwendet wurde, lehnte der Mieter die sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlung ab. Die genannten Kostenpositionen seien nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel des § 556a Abs. 1 BGB (nach qm-Wohnfläche) umzulegen. Deshalb hätte er statt der Nachzahlung Anspruch auf Auszahlung des von ihm errechneten Guthabens.

Der Bundesgerichtshof folgte der Rechtsansicht des Mieters nicht, sondern verurteilte ihn zur Zahlung. Die Betriebskostenabrechnung ist im Hinblick auf den von dem gesetzlichen Umlageschlüssel nicht zu beanstanden. Denn die Vermieterin hat insoweit ihr mietvertraglich vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht mit der ersten Betriebskostenabrechnung wirksam auch für die zukünftigen Abrechnungen ausgeübt.

Dem Wortlaut von § 556a Abs. 1 BGB sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts durch die Parteien unzulässig ist. Daher steht es den Mietparteien auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu vereinbaren (BGH, Urteil vom 5.11.2015, Az. VIII ZR 257/13).

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