Schimmel in der Wohnung: Mietkürzung von 100 Prozent geht nicht

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Bei Schimmel in der Wohnung darf ein Mieter zwar die Miete kürzen, aber die Zahlung nicht vollständig einstellen.

Ein Mieter hatte von März 2009 bis Oktober 2012 die Mietzahlungen wegen Schimmelbefalls seiner Wohnung eingestellt. Er kürzte die Miete um 20 Prozent wegen der eingeschränkten Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung. Die restlichen 80 Prozent behielt er ein, um so Druck auf den Vermieter auszuüben.

Der Bundesgerichtshof stellte nun klar, dass es so nicht geht. Zwar hat der Mieter grundsätzlich bei einem Mangel sowohl ein Minderungsrecht als auch das Recht auf Einbehalt. Beides ist aber weder zeitlich noch von der Höhe her unbegrenzt erlaubt.

Der Zweck des Zurückbehaltungsrechts besteht darin, auf den Vermieter vorrübergehend Druck auszuüben. Dieser soll dazu veranlasst werden, den Mangel alsbald zu beseitigen. Nach der Beseitigung ist der Einbehalt an den Vermieter zu zahlen. Es ist daher verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung zu bemessen. Der insgesamt einbehaltene Betrag muss zudem in einer angemessenen Relation zum Mangel stehen. Damit ist ein Mieter aber nicht rechtlos gestellt, wenn dennoch nichts geschieht. Schließlich kann er laut BGH den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen oder den Mangel gegebenenfalls selbst beseitigen (BGH, Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 19/14 ).

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung wegen des Schimmelbefalls unbewohnbar ist. In diesem Fall kommt eine Mietminderung von 100 Prozent infrage allerdings auch nur vorrübergehend. Dieser Betrag ist dann auch nicht wie bei einem Einbehalt nach Beseitigung des mangels fällig.

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