Ob eine Modernisierung vorliegt, hängt vom gegenwärtigen Zustand der Wohnung ab

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Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, auf welchen Zustand der Wohnung für die Beurteilung einer Wohnwertverbesserung durch eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme es ankommt.

Die Vermieterin teilte ihren Mietern mit, ihre Wohnung zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Vermieterin mit 2.145,00 €, die von den Mietern insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 €. Hierfür forderte sie die Mieter auf, die hierfür erforderlichen Maßnahmen zu dulden.

Die Mieter stimmten der Modernisierung nicht zu, weil Sie die Maßnahmen nicht als Modernisierung ansahen. Dabei beriefen sie sich darauf, dass ihre Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet sei. Diese hatten sie mit Zustimmung des früheren Vermieters gegen Zahlung einer Ablösesumme von den Vormietern übernommen. Die Vermieterin war jedoch der Meinung, dass für die Frage, ob eine Modernisierung vorliege, der von Vermieterseite zur Verfügung gestellte Zustand (hier: Ofenheizung) maßgeblich sei.

Der Bundesgerichtshofs entschied den Fall zugunsten der Mieter. Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, kommt es grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung an. Unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Ein Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen möchte.

Eine solche Sichtweise schränkt die Dispositionsbefugnis des Vermieters nicht unangemessen ein. Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Erteilt der Vermieter aber die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und – falls vom Vermieter gewünscht – dauerhaft in der Wohnung verbleiben.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit Feststellungen dazu getroffen werden können, ob in der Ersetzung der älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung jedenfalls eine Maßnahme zur Energieeinsparung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB zu sehen ist und aus diesem Grund ein Duldungsanspruch der Mieter besteht (BGH, Urteil vom 20.6.2012, Az. VIII ZR 110/11).

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