Mieter kann nach Wohnungsbrand Versicherung des Vermieters in Anspruch nehmen

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Hat der Mieter einen Brand in seiner Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

Die 12-jährige Tochter der Mieter hatte Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt und dann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen. Währenddessen hatte sich das Öl entzündet und einen Wohnungsbrand verursacht. Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies die Vermieterin an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung - deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden - lehnte die Vermieterin jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Mietern geforderte Beseitigung des Brandschadens und eine Mietminderung lehnte sie ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne. Von daher klagten die Mieter auf Schadensersatz.

Vor dem Bundesgerichtshof bekamen die Mieter recht: Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

Die Mieter können in diesem Fall von der Vermieterin auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern. Denn sie trifft nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf die Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist die Vermieterin grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn die Mieter können auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihnen ihre Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugute kommen.

Der Senat hat offen gelassen, ob die Vermieterin ausnahmsweise nicht auf die Inanspruchnahme der Versicherung verwiesen werden kann, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre. Denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag der Vermieterin hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung (BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13).

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