Keine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Abrechnung

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Weist eine Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler auf, kann darauf keine Erhöhung der Vorauszahlungen gestützt werden

Der Vermieter hatte seinen Mietern aufgrund der Betriebskostenabrechnung, die eine Nachzahlung auswies, für die Zukunft die Vorauszahlung entsprechend erhöht. Die Mieter beanstandeten die Höhe einzelner Kosten und kamen zum Ergebnis, dass ein Saldo zu ihrem Nachteil nicht bestand. Infolgedessen zahlten sie die verlangte Erhöhung der Vorauszahlungen nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf den Zahlungsrückstand.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter nach einer Betriebskostenabrechnung zur Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Insoweit hat der Bundesgerichtshof seine bisher vertretene Auffassung aufgegeben, wonach für eine Anpassung der Vorauszahlungen lediglich eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ausreicht.

Denn nach der bisherigen Sichtweise würde der mit der Anpassung der Vorauszahlung verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass er eigene Vertragspflichten verletzt und daraus gleichzeitig Vorteile zieht. Andernfalls würde er dem Mieter wie im vorliegenden Fall wegen Zahlungsrückständen kündigen können, obwohl er selbst derjenige war, der sich bei der Abrechnung nicht korrekt verhalten hat (BGH, Urteil vom 15.5.2012, Az. VIII ZR 245/11).

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