Keine allzu hohen Anforderungen an Darlegungspflicht des Mieters bei Mietminderung

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Wollen Mieter wegen eines Wohnungsmangels die Miete mindern, müssen sie den Mangel nur soweit beschreiben, dass er als solcher erkannt wird. Zu besonderen Details brauchen sie dem Vermieter gegenüber nichts darzulegen.

Die Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte fühlten sich durch Lärm und Schmutz im Haus erheblich beeinträchtigt. Dieser war aufgetreten, weil die Vermieterin einen Teil der Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen vermietet hatte.

Die Mieter minderten die Miete deshalb um 20 %. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Mieter unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Die Vermieterin klagte daraufhin auf Räumung der Wohnung, während die Mieter im Wege der Widerklage die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags verlangten und gerichtlich festgestellt haben wollten, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind.

Der Bundesgerichtshof entschied in letzter Instanz zugunsten der Mieter: Zutreffend ist zwar die Auffassung der Vorinstanzen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Vermieterin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Im vorliegenden Fall gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Mieter durch die Vermietungspraxis der Vermieterin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. In solchen Fällen dürfen die Anforderungen an die Darlegungspflicht der Mieter nicht überspannt werden.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (z.B. Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Da der Vortrag der Mieter diesen Anforderungen gerecht wurde, hat der Bundesgerichtshof die Sache an die Vorinstanz zurück überwiesen, damit man dort die behaupteten Beeinträchtigungen noch mal näher unter die Lupe nimmt (BGH, Urteil vom 29. 2. 201, Az. VIII ZR 155/11).

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