Kehrtwende des BGH bei einigen Schönheitsreparaturklauseln

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Keine Renovierungspflicht des Mieters bei unrenoviert übernommener Wohnung. Und Quotenabgeltungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam.

Mit zwei zeitgleich ergangenen Urteilen hat sich der Bundesgerichtshof teilweise von seinen auf formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln bezogenen Rechtsstandpunkten verabschiedet.

In diesen Verfahren ging es zunächst um die Frage, ob die Mieter entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung bei Auszug zu renovieren hatten. Sie hatten dies abgelehnt, weil bei ihrem Einzug ihre Wohnungen nicht renoviert waren. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH galt, dass ein Mieter unabhängig vom Wohnungszustand bei Einzug später doch zu renovieren hatte, wenn dies der Mietvertrag vorsah.

Mit den aktuellen Urteilen hat der BGH diese eigene Rechtsprechung gekippt. Künftig gilt, dass dem Mieter bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung keine Schönheitsreparaturverpflichtung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werden kann. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Anders kann es sein, wenn der Vermieter dem Mieter hierfür bei Mietbeginn einen angemessenen Ausgleich gewährt hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14 hatte der BGH die Wohnung bei Mietbeginn als unrenoviert eingestuft, weil zu dem Zeitpunkt in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich waren. Den vom Vermieter hierfür gewährten Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete sah das Gericht nicht als angemessenen Ausgleich an (BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14 ).

In dem ähnlich gelagerten Fall (VIII ZR 242/13) hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird noch die vom Mieter zu beweisende Frage zu klären sein, ob seine Wohnung bei Mietbeginn tatsächlich revovierungsbedürftig war. Dabei kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert nach Auffassung des Gerichts darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

In diesem Verfahren hatte der Vermieter seinen Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen hilfsweise auf die vertraglich vereinbarte Quotenabgeltungsklausel gestützt. Dies nahm der Bundesgerichtshof gleich zum Anlass, auch seine Rechtsauffassung zu dieser Klauselart zu ändern. Bisher war es theoretisch möglich gewesen, dem Mieter bei Auszug aus seiner noch nicht renovierungsbedürftigen Wohnung eine anteilige Kostenerstattungspflicht aufzuerlegen. Dabei wurde der Renovierungsbedarf bestimmt nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit der letzten Renovierung und dem Zeitraum, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters renoviert werden müsste.

Der BGH hat Klauseln dieser Art jetzt als unwirksam eingestuft, da sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Denn der auf ihn entfallende Kostenanteil lässt sich nicht verlässlich ermitteln. Außerdem ist für ihn bei Mietvertragsabschluss nicht klar und verständlich, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert überlassen wurde (BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 242/13 ).

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