Betriebskostenabrechnung, die Umlage nach »Personenmonaten« vorsieht, ist formell wirksam

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Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach »Personenmonaten« erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Die Mieter hatten die Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung des Vermieters abgelehnt, weil die Abrechnung nach ihrer Ansicht nicht nachvollziehbar und somit formell unwirksam sei. In der beanstandeten Abrechnung waren die Kosten für Frisch- und Abwasser und die für die Müllbeseitigung nach »Personenmonaten« umgelegt, ohne dass daraus erkennbar war, wie der Vermieter die Personenmonate ermittelt hatte. Darin stand zum Beispiel bei der Position »Frisch- und Abwasser« lediglich: »32, 20 Personenmonate x 23,4.394.746 € je Personenmonat = 754,75 €«. Zusätzlich befand sich auf der Rückseite der Abrechnung die Erläuterung: »1.320,58 € : 56,34 Personenmonate = 23,4.394.746 € je Personenmonat«.

Auf die Klage des Vermieters hin wurden die Mieter vom Bundesgerichtshof zur Nachzahlung des geforderten Betrages verurteilt. Nach Auffassung des BGH war die Abrechnung nämlich nachvollziehbar und formell wirksam. Die Richter haben dabei wie schon in der Vergangenheit deutlich gemacht, dass an die Abrechnung in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.

Diesen Anforderungen wird die vorliegende Abrechnung gerecht. Denn sie weist sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf die Mieter entfallenden Einheiten (32,2 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Ergebnis aus. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ist hier ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt.

Weitere Angaben hierzu – zum Beispiel, wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt wurden – sind für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht erforderlich. Denn sie würden eine Betriebskostenabrechnung überfrachten (BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az. VIII ZR 97/14).

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