Unwirksame Befristung im Wohnungsmietvertrag kann in befristeten Kündigungsausschluss umgedeutet werden

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Wird auf Wunsch des Mieters der Wohnungsmietvertrag auf bestimmte Zeit ohne Rücksicht auf die gesetzlichen Vorgaben abgeschlossen, kann diese Vereinbarung als befristeter Kündigungsausschluss wirksam sein.

Bei Abschluss des Mietvertrages über eine Wohnung wurde auf Wunsch des Mieters folgende Vereinbarung im Mietvertrag aufgenommen:

Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 01.11.20041.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.

Mit Schreiben vom 28.02.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2011. Mit Schreiben vom 02.10.2012 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.

Der Bundesgerichtshofs entschied dagegen in letzter Instanz, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist.

Hier war nämlich die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. [Beim sogenannten Zeitmietvertrag hätten nach dieser Vorschrift in der Vereinbarung die Gründe für die Nutzung der Wohnung durch den Vermieter nach Ablauf der Befristung angegeben werden müssen (Anmerkung der Redaktion)].

Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.02.2011 ist daher unwirksam.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Vermieterin wirksam ist (BGH, Urteil vom 10.6.2013, Az. VIII ZR 388/12).

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