Unberechtigte Mietminderung kann fristlose Kündigung rechtfertigen

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Kann der Mieter bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt erkennen, dass er kein Recht zur Mietminderung hat und mindert er gleichwohl die Miete, riskiert er, wegen des Zahlungsrückstandes fristlos gekündigt zu werden.

Die Mieter eines Einfamilienhauses beklagten sich über Schimmel- und Kondenswasserbildung in ihrem Haus und verlangten von den Vermietern Abhilfe. Die waren dazu aber nicht bereit, weil sie die Mängelursache im fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter sahen. Die hatten im Haus nämlich zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen aufgestellt. Darüber hinaus hielten sie mehrere Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten.

Nachdem die Mieter die Miete gleichwohl gemindert hatten und ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstanden war, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos. In dem darauf folgenden Räumungsverfahren vor Gericht stellte ein Sachverständiger fest, dass die Mängelursache tatsächlich in einem unzureichenden Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter lag. Entsprechend wurden die Mieter zur Räumung verurteilt.

Die versuchten, Ihren Verbleib in dem Haus zu sichern, indem sie durch alle Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof ein Verschulden an ihrer Vorgehensweise verneinten. Schließlich sei nach ihrer Meinung angesichts der zunächst unklaren Ursache der Schimmelpilzbildung die Mietminderung nicht offensichtlich unberechtigt und der Mietrückstand deshalb von ihnen nicht zu vertreten gewesen.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht. Vielmehr entfällt nach seiner Auffassung der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter. Denn die hatten selbst eingeräumt, dass sie wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt waren. Außerdem musste sich ihnen die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen die Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen erhöhte und dadurch die Schimmelbildung begünstigte. Im Ergebnis war deshalb die fristlose Kündigung gerechtfertigt (BGH, Urteil vom 11.7.2012, Az. VIII ZR 138/11

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