Schlüsselübergabe an Hausmeister bei Mietende löst meist nicht die Verjährung von Ersatzansprüchen aus

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Für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters bei Mietende reicht es in der Regel nicht aus, wenn der Mieter die Wohnungsschlüssel lediglich dem Hauswart übergibt.

Die Mieter hatten ihr Mietverhältnis zum 31. Dezember gekündigt und waren aber schon vorher ausgezogen. Die Wohnungsschlüssel hatten sie bereits am 20. Dezember der im gleichen Hause wohnenden Hauswartsfrau übergeben.

Als der Vermieter erst später davon erfuhr und sich ein Bild von der Wohnung machen konnte, stellte er fest, dass die Mieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß hinterlassen hatten. Für die Durchsetzung seiner Schadensersatzansprüche leitete er am 30. Juni des Folgejahres ein gerichtliches Mahnverfahren ein. Die Mieter lehnten die Zahlung ab, erhoben die Einrede der Verjährung und beriefen sich darauf, dass die Hauswartin auch Wohnungsbesichtigungen durchführe und dafür auch die Schlüssel von ausgezogenen Mietern in Besitz habe.

Der Bundesgerichtshof folgte der Rechtsauffassung der Mieter und der Vorinstanz jedoch nicht und sah die Ersatzansprüche nicht als in der kurzen Frist des § 548 BGB als verjährt an. Zweck dieser Vorschrift ist es, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Das setzt aber voraus, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung vollständig aufgegeben und der Vermieter hiervon Kenntnis erlangt hat. Da die Mieter die Schlüssel lediglich der Hauswartin übergaben, hatte der Vermieter von der Wohnungsrückgabe noch keine Kenntnis, geschweige denn war er in der Lage, sich ein Bild vom Zustand der Wohnung zu machen. Deshalb begann die Verjährungsfrist noch nicht mit der Schlüsselübergabe zu laufen.

Die Kenntnis der Hauswartin als Besitzdienerin muss sich der Vermieter nach dem bisherigen Beweisergebnis nicht anrechnen lassen. Anders wäre es, wenn die Hauswartin zur Entgegennahme der Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung konkret beauftragt war. Um dies zu klären, wurde die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (BGH, Urteil vom 23.10.2013, Az. VIII ZR 402/12).

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