Muss ein Vermieter seinem Mieter erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen?

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Ob ein Vermieter seinem Mieter erlauben muss, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen, hängt von den Umständen im Einzelfall ab.

Der Sohn einer Mieterin war 2006 mit in ihre Wohnung gezogen, um sie dort zu pflegen. Mit Schreiben vom 4.2.2011 zeigte er dem Vermieter den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis.

Mit Anwaltsschreiben vom 2.3.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB. Zur Begründung gab er an, dass der Sohn über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen, wodurch der Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigt worden war.

Der Bundesgerichtshof bekräftigte die in den Vorinstanzen ergangenen Räumungsurteile. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.

Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Legt man die Angaben des Mieters zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Vermieters hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet (BGH, Urteil vom 10.4.2013, Az. VIII ZR 213/12).

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