Mieter verweigern notwendige Instandsetzungsarbeiten: Fristlose Kündigung erlaubt!

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Weigern sich Mieter, Handwerker in die Wohnung zu lassen, damit diese notwendige Reparaturen ausführen können, darf ihnen fristlos gekündigt werden. Eine vorherige Duldungsklage ist nicht erforderlich - so der BGH.

Im entschiedenen Fall stellte eine Vermieterin im Jahr 2010 am Dachstuhl des Hauses, in dem die beklagten Mieter wohnen, Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 ins Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Danach konnten sie wieder einziehen.

Im April 2011 verweigerten die Mieter einen erneuten Zutritt zu ihrer Wohnung für weitere Sanierungsarbeiten. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos. Erst Monate später nach Erlass einer einstweiligen Verfügung ließen die Mieter die Handwerker in die Wohnung. Die Vermieterin wiederholte die fristlose Kündigung. Diesmal stützte sie die Kündigung darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Die Räumungsklage blieb zunächst erfolglos. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt verkündete. Der Vermieter hätte keineswegs erst eine Duldungsklage gegen den widerspenstigen Mieter führen müssen, wie das Landgericht Berlin in der Vorinstanz meinte. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung. Eine Verweigerung der Maßnahmen ist daher ein eklatanter Vertragsverstoß, der grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Der BGH schrieb den Landgerichtsrichtern deshalb ins Stammbuch, sie hätten, statt die Vermieterin auf den langen Weg einer Duldungsklage zu verweisen, prüfen müssen, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses ihr länger zuzumuten war. Dazu hätte festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dadurch entstanden sind, dass die Mieter den Zutritt erst Monate später aufgrund eines Gerichtsurteils gewährt haben.

Die Sache wurde daher zur Nachholung der unterbliebenen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen (BGH, Urteil vom 15.4.2015, XIII ZR 281/13 ).

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