Kein Kündigungsrecht des Vermieters nach Widerruf der Untermieterlaubnis, wenn Untermieter nicht gleich auszieht

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Widerruft der Vermieter seine Untermieterlaubnis und bekommt der Mieter die Wohnung nicht gleich frei, ist eine fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung nicht gerechtfertigt.

Der Mieter hatte im Jahr 1994 eine Wohnung in Berlin angemietet. Im Mietvertrag heißt es: Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen.

Im Jahr 2010 erwarb die jetzige Vermieterin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Mieter im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Vermieterin deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dabei konnte offen bleiben, ob der Mieter, wie das Berufungsgericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn er hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.

Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Vermieterin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis 30.6.2012 abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können (BGH, Urteil vom 4.12.2013, Az. VIII ZR 5/13).

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