Fristlose Kündigung – Wann darf der Mieter fristlos kündigen?

1. ... wenn die Mietsache nicht vertragsgemäß genutzt werden kann

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 darf der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Danach sind mehrere Fallkonstellationen möglich:

Die Mietsache wird dem Mieter nicht rechtzeitig übergeben

Auf welchem Einzugstermin der Mieter bestehen kann, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart worden ist. Normalerweise wird darin der konkrete Mietbeginn bestimmt. Haben die Parteien ausnahmsweise vereinbart, dass sich der Einzugstermin wegen Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten unter Umständen verzögert, kann der Mieter kündigen, wenn der ins Auge gefasste Einzugstermin über einen längeren Zeitraum überschritten wird.

Hat der Vermieter die verspätete Übergabe verschuldet oder hat er die pünktliche Übergabe in Form eines Garantieversprechens zugesichert, kann der Mieter von ihm Schadensersatz verlangen. So zum Beispiel für die Einlagerung der Möbel, die Kosten für die Suche nach einer anderen Wohnung, die Ersatzforderungen, die der Nachmieter stellt, weil er noch nicht in die Wohnung des Mieters einziehen kann.

Die Mietsache hat bei Mietbeginn erhebliche Mängel

In diesem Fall braucht der Mieter gar nicht erst einzuziehen, sondern kann fristlos kündigen. Dasselbe gilt auch, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Beispiel:
  • Die Wohnung ist mit Kakerlaken befallen, sodass mehrere Entwesungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen (LG Freiburg, Urteil v. 30.5.1985, Az. 3 S 1/85, WM 1986 S. 246).

  • Für die vereinbarte berufliche Nutzung der vor Vertragsabschluss im Bau befindlichen Dachgeschossräume wird die erforderliche behördliche Nutzungsgenehmigung versagt (OLG Hamburg, Urteil v. 26.4.1995, Az. 4 U 137/94, ZMR 1995 S. 533).

  • Der Vermieter hat dem Mieter zugesichert, dass die Räume zu gewerblichen Zwecken genutzt werden können.

Dem Mieter wird die Mietsache im Laufe der Mietzeit wieder entzogen

Dieser Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter durch Austausch von Türschlössern die Nutzung bestimmter Räume vereitelt oder wenn er die Wohnung in größerem Umfang sanieren oder modernisieren will.

Im Laufe des Mietverhältnisses treten erhebliche Mängel auf

Hierbei handelt es sich um den in der Praxis am häufigsten auftretenden Kündigungsgrund. Die Gerichte haben zum Beispiel in folgenden Fällen ein Kündigungsrecht des Mieters bejaht:

  • Nach dem Einbau neuer Fenster im Altbau treten Feuchtigkeitsschäden auf (LG Düsseldorf, Urteil v. 8.10.1991, Az. 24 S 82/91, WM 1992 S. 187);

  • durch die Decke tritt ständig Wasser ein (LG Stuttgart, Urteil v. 15.12.1997, Az. 27 O 452/97, NZM 1998 S. 483);

  • die Wohnung lässt sich nicht vertragsgemäß beheizen (LG Landshut, Urteil v. 18.12.1986, Az. 1 S 1222/85, NJW-RR 1986 S. 640);

  • beim Bedienen sämtlicher Wasserhähne tritt stets nur rostverfärbtes, dunkelbraunes Wasser aus (LG Köln, Urteil v. 25.3.1986, Az. 12 S 488/85, WM 1987 S. 122);

  • von einer benachbarten Großbaustelle gehen erhebliche Lärmbeeinträchtigungen aus (LG Ham¬burg, Urteil v. 4.7.1986, Az. 11 S 80/86, WM 1986 S. 313);

  • wegen der biophysikalischen Bauweise des Gebäudes dringen Essensgerüche und der Geruch von Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung in die Mietwohnung (LG Stuttgart, Urteil v. 27.5.1998, Az. 5 S 421/97, WM 1998 S. 724);

  • der Mieter einer im 4. OG gelegenen Wohnung kann den Fahrstuhl nicht mehr benutzen, da dieser ausgefallen ist und aus Kostengründen auch nicht ersetzt werden kann (AG Hannover, Urteil v. 7.4.1998, Az. 524 C 12335/97, WM 1999 S. 331).

Der Mieter muss eine angemessene Abhilfefrist setzen!

Der Mieter kann im Normalfall erst kündigen, wenn er dem Vermieter zur Mängelbeseitigung eine Frist gesetzt hat. Die Länge der Frist richtet sich nach dem Schadensumfang, dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, der Gefahr weitergehenden Schadenseintritts und nach den Umständen, die die Dauer der Schadensbeseitigung beeinflussen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.7.1998, Az. 24 U 173/97, ZMR 1999, S. 26).

Ausnahmsweise entbehrlich ist die Abhilfefrist, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB; z.B. wenn nicht absehbar ist, ob und wann der Räumungsanspruch gegen den Vormieter Erfolg haben wird). Die Fristsetzung ist auch dann entbehrlich, wenn der Vermieter die Abhilfe ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn eine Mängelbeseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich ist (z.B. wenn er keinen Einfluss auf den Mangel nehmen kann, wie beispielsweise bei Störungen durch eine Großbaustelle in der Nachbarschaft oder wenn zur Beseitigung des Mangels sehr umfangreiche oder lang andauernde Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind).

2. ... wenn der Wohnungszustand gesundheitsgefährdend ist

In diesem Fall kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 Abs. 1 BGB). Die Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein. Deshalb entfällt das Kündigungsrecht, wenn sie durch geeignete Maßnahmen schnell behoben werden kann.

Beispiel:
  • Silberfische können zwar zu einer erheblichen Belästigung in der Wohnung führen. Jedoch stellt ihr Auftreten normalerweise keine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar (AG Lahnstein, Urteil v. 19.10.1987, Az. 2 C 675/87, WM 1988 S. 55).

  • An einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Wohnung wegen Kakerlakenbefalls fehlt es, wenn diese in Kürze entfernt werden können, weil sich die Kakerlaken nur im Badezimmer befinden (LG Kiel, Urteil v. 5.9.1991, Az. 1 S 12/90, WM 1992 S. 122).

Eine Gesundheitsschädigung ist für eine Kündigung nicht erforderlich. Vielmehr reicht eine Gesundheitsgefährdung aus, wie zum Beispiel bei einer erhöhten PCP- und Lindan-Konzentration (LG Lübeck, Urteil v. 6.11.1997, Az. 14 S 135/97, ZMR 1998 S. 433). Diese wird bestimmt nach dem aktuellen medizinischen Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts (BVerfG, Beschluss v. 4.8.1998, Az. 1 BvR 1711/94, WM 1998 S. 657). Die Gefährdung muss darüber hinaus objektiv vorliegen, das heißt, dass subjektive Empfindlichkeiten des Mieters (z.B. Allergien) in diesem Zusammenhang keine Rolle spielen (LG Berlin, Urteil v. 11.6.1998, Az. 62 S 10/98, ZMR 1999 S. 27).

Als Mieter tragen Sie die Beweislast! Sie müssen beweisen, dass zwischen dem Wohnungsmangel (z.B. Schimmelpilzbefall) und einer konkreten Gesundheitsgefährdung ein Ursachenzusammenhang besteht (KG Berlin, Urteil v. 26.2.2004, Az. 12 U 1493/00, GE 2004 S. 688).

Holen Sie am besten hierfür ein Sachverständigengutachten ein und achten Sie darauf, dass der Ursachenzusammenhang sorgfältig (z. B im Labor) untersucht wird und im Gutachten auch hinreichend dargelegt wird. Insbesondere bei Auftreten von Schimmelpilz sollte zu Beweiszwecken unbedingt im Rahmen eines sogenannten Beweissicherungsverfahrens ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, da nicht jeder Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist.

Die Gerichte haben eine Gesundheitsgefährdung - und somit eine fristlose Kündigung - in folgenden Einzelfällen bejaht:

  • aufgrund bauwerksbedingter Feuchtigkeit in erheblichem Umfang aufgetretener Schimmelpilz (AG Flensburg, Urteil v. 2.2.1996, Az. 63 C 246/95, WM 1996 S. 616);

  • übermäßige Formaldehyd-Konzentrationen und Schimmelbildung (LG München I, Urteil v. 26.9.1990, Az. 31 S 20071/89, NJW-RR 1991 S. 975);

  • Kellerasselbefall der gesamten Wohnung (LG Saarbrücken, Urteil v. 12.6.1989, Az. 13 BS 123/88, WM 1991 S. 91);

  • ständiger Lärm und nächtliche Ruhestörungen aus der Nachbarwohnung, wobei keine Aussicht auf Änderung des Zustandes besteht (AG Köln, Urteil v. 11.7.1997, Az. 201 C 37/97, WM 1998 S. 21).

Abmahnung in der Regel nicht erforderlich!

Der Mieter kann wegen Gesundheitsgefährdung kündigen, ohne zuvor eine Abhilfefrist gesetzt oder eine Mängelanzeige erstattet zu haben. Lediglich dann, wenn der gesundheitsgefährdende Zustand leicht behebbar und der Vermieter zu sofortiger Abhilfe bereit ist, kann ausnahmsweise eine Abhilfefrist bzw. Mängelanzeige erforderlich sein (OLG Düsseldorf, Urteil v. 20.12.2001, Az. 10 U 143/00, WM 2002 S. 267).

3. ... wenn der Vermieter sonstige schwerwiegende Vertragsverletzungen begeht

Wie auch der Vermieter bei Vertragsverletzungen des Mieters aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen kann, kann unter den gleichen Voraussetzungen auch der Mieter fristlos kündigen. Als Vertragsverletzungen, die den Mieter zur Kündigung berechtigen, kommen folgende Fälle in Betracht:

  • Der Vermieter dringt grundlos mit einem Nachschlüssel oder einem eigenen Schlüssel in die Wohnung des Mieters ein, ohne dies vorher angekündigt zu haben und ohne sich vorher vergewissert zu haben, ob der Mieter anwesend ist (LG Berlin, Urteil v. 9.2.1999, Az. 64 S 305/98).

  • Der Vermieter rechnet über die Nebenkosten bewusst falsch ab und legt dem Mieter gefälschte Belege vor (LG Gießen, Urteil v. 12.6.1996, Az. 1 S 571/95, WM 1996 S. 767).

  • Die vereinbarte Miete liegt mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellt deshalb eine Mietpreisüberhöhung dar (LG Darmstadt, Urteil v. 12.3.1997, Az. 21 S 210/96, WM 1997 S. 442).

  • Der Vermieter wendet sich in dieser Eigenschaft an den Arbeitgeber des Mieters, ohne dass dies durch seine Interessen gerechtfertigt ist (LG Bonn, Urteil v. 26.2.1998, Az. 6 S 264/197, WM 1998 S. 486).

4. Fristlos kündigen – auch wenn noch keine Ersatzwohnung zur Verfügung steht?

Hat der Mieter seinen Vermieter erfolglos abgemahnt, darf er mit seiner fristlosen Kündigung nicht zu lange warten. Denn die Kündigung muss innerhalb angemessener Frist ausgesprochen werden (§ 314 Abs. 3 BGB). Welche Frist angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere auch des jeweiligen Wohnungsmarktes. Als angemessen kann man ohne Weiteres noch einen Zeitraum von drei Monaten ansehen.

Kündigen Sie nicht, solange Sie noch keine Ersatzwohnung und keinen konkreten Umzugstermin ins Auge gefasst haben. Denn sonst könnte Ihr Vermieter den Spieß umdrehen mit dem Argument, dass Sie das Mietverhältnis durch Ihre Kündigung beendet haben und nun auch ausziehen müssen.

Wollen Sie Zeit gewinnen, können Sie Ihrem Vermieter durch entsprechende Abmahnungen auch mehrfach Gelegenheit zur Abhilfe gewähren (LG Stuttgart, Urteil v. 15.12.1997, Az 27 O 452/97, NZM 1998 S. 483).

Haben Sie eine Ersatzwohnung gefunden, müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe angeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Formulieren Sie die Kündigung zum Beispiel so: Ich kündige hiermit aus den nachfolgend genannten Gründen fristlos und werde Ihnen das Mietobjekt zum ... übergeben. Begründung: ....

schließen

Link empfehlen

Mit der Inanspruchnahme des Services willigen Sie in folgende Vorgehensweise ein:

Ihre eigene E-Mail-Adresse und die des Empfängers werden nur zu Übertragungszwecken verwendet - um den Adressaten über den Absender zu informieren, bzw. bei einem Übertragungsfehler eine Benachrichtigung zu übermitteln. Um einen Missbrauch dieses Services zu vermeiden, wird Rechtstipps.de die Identifikationsdaten (IP-Adresse) jedes Nutzers der versandten E-Mail in Form eines E-Mail-Header-Record (X-Sent-by-IP) beifügen und für einen Zeitraum von zwei Monaten speichern. Sofern Dritte glaubhaft machen, dass sie durch die Versendung eines Artikels im Rahmen dieses Services in ihren Rechten verletzt wurden, wird Rechtstipps.de die Identifikationsdaten zur Rechtsverfolgung herausgeben.