Akzeptiert der Mieter die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht, kommt eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ohne Weiteres in Betracht

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Kommt der Mieter mit der Zahlung einseitig erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass er den Mieter vor Ausspruch der Kündigung nicht auf Zahlung verklagt hat.

Die Mieterin einer Wohnung in Schönefeld zahlte zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) an Miete zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Mieterin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht.

Die Vermieter kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt. Nach Auffassung der Mieterin hätten diese aber nicht berücksichtigt werden dürfen, weil die Vermieter diesbezüglich keine Zahlungsklage erhoben hatten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.

Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte (BGH, Urteil vom 18.7.2012, Az. VIII ZR 1/11)

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