Mieten und vermieten
Richtig handeln und Streit vermeiden

Mieten und vermieten

Mieter und Vermieter müssen keine natürlichen Feinde sein, auch wenn man manchmal angesichts der Fülle der Gerichtsentscheidungen im Mietrecht den Eindruck haben könnte. Wenn Sie aber auf Nummer sicher gehen wollen, dass es tatsächlich nicht zu unschönen Auseinandersetzungen mit Ihrem Vertragspartner kommt, sollten Sie stets vorher die Rechtslage prüfen. Und das gilt für beide Seiten. Zwar ist das deutsche Mietrecht eher mieterfreundlich ausgestaltet, aber Vermieter sind nicht rechtlos.

Das fängt schon mit der Wohnungssuche bzw. der Auswahl des richtigen Mieters an. Vermieter fragen sich, nach welchen Kriterien sie entscheiden sollen. Wonach sollten sie zweckmäßigerweise fragen? Und vor allem, was dürfen sie überhaupt fragen?

Als Mietinteressent ist man wiederum meist unsicher, ob es richtig ist, alle vom Vermieter gestellten Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Schließlich kann manch ehrliche Antwort die Chance verringern, die begehrte Wohnung zu bekommen. Viele Vermieter lassen sich in solch einer Situation gern eine vorgedruckte Mieterselbstauskunft ausfüllen.

Kommt es dann zum Vertragsabschluss, heißt es ebenfalls für beide Seiten „Aufgepasst!“. Denn wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, stellen Sie die Weichen! Denn ob Ihr Mietverhältnis harmonisch abläuft oder stressig wird, hängt unter anderem auch von dem ab, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

Was aber soll man da hineinschreiben? Üblicherweise verwenden Vermieter als Mietervertrag Formulare, die sie über ihre Interessenverbände oder aus dem Schreibwarenhandel beziehen. Probleme gibt es meist dann, wenn solche Vordrucke nicht speziell auf die zu vermietende Wohnung zugeschnitten sind oder sich diese oder jene Klausel im Vertrag als überholt und unwirksam erweist.

Ein Mietvertrag als Geschäftsgrundlage sollte vom Mieter und Vermieter nicht nur gelesen, sondern auch verstanden werden. Deshalb liegt auch hier die Würze in der Kürze. Formulare, die den Leser mit teilweise mehr als 20 Seiten erschlagen, machen deshalb keinen Sinn und auf den künftigen Mieter eher einen schlechten Eindruck.

Auf jeden Fall sollten Sie die Knackpunkte kennen. Bei Bedarf finden Sie bei uns auch ein passendes Muster, das Sie den speziellen Bedürfnissen vor Ort anpassen können.

Außerdem ganz wichtig: Wer als Mieter einen Mietvertrag unterschreibt, verpflichtet sich damit in der Regel gleichzeitig, dem Vermieter bei Mietbeginn Kaution zu übergeben. Meist geschieht dies in der Form, dass der Mieter dem Vermieter eine vereinbarte Summe zu treuen Händen übergibt.

Die hat der Vermieter dann von seinem Vermögen getrennt auf einem speziellen Mietkautionskonto anzulegen, damit Dritte nicht darauf zugreifen können. In welcher Form (z. B. Barkaution oder Bürgschaft) die Kaution zu entrichten ist, richtet sich allein danach, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben.

Das Gesetz hat für die Mietkaution und deren Handhabung klare Spielregeln aufgestellt. Wer sie nicht beachtet, hat schlechte Karten. So nützt es zum Beispiel nichts, wenn der Vermieter vom Mieter mehr als die gesetzliche Höchstgrenze von drei Monatsmieten verlangt.

Streit ist meist auch fürs Mietende vorprogrammiert, wenn der Mieter schnell wieder an sein Geld kommen will und der Vermieter die Kaution noch so lange zurückbehalten will, wie seine Forderungen gegen den Mieter noch nicht genau feststehen.

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Was tun bei Wohnungsmängeln?

Treten in der Mietwohnung Mängel auf, ist das nicht nur für den betroffenen Mieter ärgerlich. Auch den Vermieter geht das an. Schließlich ist er meist für die Mängelbeseitigung verantwortlich. Bis es aber soweit ist, ist noch zu klären, ob der Mieter die Miete kürzen darf und wenn ja, in welcher Höhe.

Bevor Sie mit Ihrem Vertragspartner darüber streiten, sollten Sie erst einmal abschätzen, ob zum Beispiel der Lärm aus der Nachbarschaft, der bröckelnde Putz im Treppenhaus oder der Schimmel in der Wohnung vom Gericht überhaupt als Mangel der Wohnung anerkannt würde.

Wenn der Mieter zum Beispiel seine Wohnung nachmisst und feststellt, dass die Wohnfläche kleiner ist als die im Mietvertrag vereinbarte, heißt das noch lange nicht, „ein Wohnungsmangel liegt vor“.

Gehen Sie deshalb auf Nummer sicher und machen Sie sich schlau, ob ein Mangel vorliegt, wer ihn zu beheben hat und welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter jetzt haben.

Als Mieter oder Vermieter lohnt sich ein Blick in diesen Beitrag in jedem Fall. Denn hier erfahren Sie zum Beispiel, was bei Vereinbarung der Mietkaution zu beachten ist, was während des Mietverhältnisses gilt und bis wann das Geld – mit Zinsen – an den Mieter zurückzuzahlen ist.

Auch während des laufenden Mietverhältnisses hat man regelmäßig miteinander zu tun − mindestens einmal im Jahr, wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht. Und das ist leider nicht immer erfreulich.

Das gilt sowohl für Sie als Mieter, der nicht mehr bereit ist, den ständigen Kostenanstieg dieser „zweiten Miete“ widerspruchslos hinzunehmen. Das gilt ebenso für Sie als Vermieter, wenn Sie plötzlich nach Übersendung Ihrer Betriebskostenabrechnung auf Widerstand beim Mieter stoßen, weil der behauptet, Ihre Abrechnung sei fehlerhaft.

So richtig vorprogrammiert ist der Ärger, wenn der Mieter auszieht. Denn die wenigsten von ihnen haben Lust auf große Renovierung.

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Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Wussten Sie, dass das Gesetz (§ 557 Abs. 1 BGB) den Mietparteien ausdrücklich freistellt, sich jederzeit über eine Mieterhöhung zu einigen? Die Praxis zeigt jedoch, dass solch unkonventionelle Vereinbarungen höchst selten sind. Denn welcher Mieter zahlt freiwillig mehr Miete?

In der Regel greifen Vermieter deshalb auf das formelle Verfahren zurück, das in den §§ 558 ff. BGB geregelt ist. Danach darf der Vermieter eine höhere Miete verlangen, wenn er nachweist, dass die derzeit vom Mieter gezahlte Miete unterhalb der sogenannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegt.

Die Zustimmung des Mieters zu seiner Mieterhöhungsforderung wird der Vermieter aber nur bekommen, wenn er dabei alles richtig gemacht hat. Zum Beispiel, indem er die Mieterhöhung mit Verweis auf den örtlichen Mietspiegel korrekt begründet hat.

Als Vermieter sollten Sie deshalb wissen, was alles in Ihr Mieterhöhungsschreiben hinein muss, damit nichts ...mehr

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Die Mieterhöhung wegen Modernisierung

Will ein Vermieter durch bauliche Veränderungen (z. B. Einbau eines Bades) die Wohnverhältnisse in der Mietwohnung verbessern, möchte er seinen Mieter in der Regel an den Kosten beteiligen.

Das Gesetz räumt ihm in solchen Fällen tatsächlich diese Möglichkeit ein. Und zwar im Wege einer Mieterhöhung. Damit dabei aber kein Schindluder getrieben wird, sind daran strenge Anforderungen geknüpft.

So gilt nicht jede bauliche Maßnahme als „Modernisierung“. Darunter fallen zum Beispiel nur solche Maßnahmen, durch die die Mietsache verbessert oder durch die Energie und Wasser eingespart wird. Werden lediglich notwendige Reparaturen ausgeführt, berechtigen diese nicht zur Mieterhöhung.

Selbst wenn eine Mieterhöhung in Betracht kommt, heißt das noch lange nicht, dass der Vermieter sie auch erhält. Denn macht er bei seiner Mieterhöhungserklärung Fehler, hat er unter Umständen das Nachsehen.mehr

Die Schönheitsreparaturen bzw. die ordnungsgemäße Renovierung der Mietwohnung gehören zu den umstrittensten Rechtsthemen im Mietrecht. Kein Wunder, dass Rechtsstreitigkeiten darüber an der Tagesordnung sind. Und diese gehen dann richtig ins Geld, wenn über den Wohnungszustand bei Mietende gestritten wird und Gutachter und etliche Zeugen her müssen, um die Beweislage zu klären.

Damit Sie hier nicht bei Auszug – sei es als Mieter oder Vermieter – in die Kostenfalle tappen, hilft nur eines: Nehmen Sie Ihren Mietvertrag zur Hand. Denn allein darauf, was Sie darin vereinbart haben, kommt es an. Mithilfe dieses Beitrages können Sie beurteilen, ob und wie der Mieter in Ihrem Fall renovieren muss oder ob die getroffene Vereinbarung eventuell unwirksam ist.

Und da Mieter nicht immer freiwillig ausziehen, sollten beide Seiten wissen, welche Formalien bei einer Kündigung unbedingt eingehalten werden müssen.

Besonders Vermietern hat der Gesetzgeber etliche Stolpersteine für ihre Kündigung in den Weg gelegt. Demgegenüber hat es der Mieter leichter. Denn er braucht für seine Kündigung keine besonderen Gründe vorzutragen. Für ihn reicht es aus, wenn er klar ausdrückt, zu welchem Zeitpunkt er das Mietverhältnis beenden möchte.

Allerdings gelten für beide Seiten bestimmte Formalien und Fristen, die im Falle einer Kündigung unbedingt zu beachten sind.

Aber auch als Empfänger einer Kündigung sollten Sie die Wirksamkeit der Kündigung prüfen. Nämlich dann, wenn Sie die Beendigung des Mietverhältnisses nicht wünschen. Denn wenn Sie entdecken, dass Ihrem Vermieter/Mieter hierbei bereits formelle Fehler unterlaufen sind, steigen Ihre Chancen, sich dagegen zu wehren.