WEG: Entspricht Millionenkredit ordnungsgemäßer Verwaltung?

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Der Bundesgerichtshof stellt klar: Auch ein Kredit in Millionenhöhe kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Entscheidend ist immer der Einzelfall. Dabei ist im Hinblick auf das Haftungsrisiko bei hohen Darlehen Zurückhaltung geboten und die Beschlussfassung muss bestimmten Anforderungen genügen.

Eine aus 201 Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung. Die Kosten hierfür wurden mit rund zwei Millionen veranschlagt. Diese Summe sollte durch einen KfW-Förderkredit zu einem Zinssatz von 0 % in Höhe von ca. 1.320.000 € und den Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage in Höhe von rund 900.000 € aufgebracht werden.

Die Richter am Bundesgerichtshof halten eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auch in einer solchen Höhe grundsätzlich für möglich. Einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht eine solche Kreditaufnahme aber nur, wenn alle relevanten Umstände des Einzelfalls sowie die verschiedenen Interessen aller Wohnungseigentümer ausreichend berücksichtigt werden und die Beschlussfassung bestimmten Anforderungen genügt.

So kommt als Zweck eines Darlehens vor allem eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme in Betracht. Je dringlicher die Maßnahme ist, desto eher kann man an eine Finanzierung durch ein Darlehen denken. Allerdings ist auch die Möglichkeit der Finanzierung durch eine Sonderumlage in die Abwägung miteinzubeziehen, sofern diese einzelne Wohnungseigentümer finanziell nicht überfordert.

Zu berücksichtigen ist auch die Höhe des Darlehens im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit sowie die Rückzahlungsbedingungen des Kredits. Denn hier spielt das besondere Haftungsrisiko einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine große Rolle. Zahlungsausfälle einzelner Wohnungseigentümer sind durch die übrigen Wohnungseigentümer auszugleichen. Solche Ausfälle sind bei längerer Laufzeit nur schwer abzuschätzen, da zum einen die Bonität der einzelnen Eigentümer nicht dauerhaft gewährleistet sein muss und andererseits Eigentümerwechsel mit längeren Laufzeiten immer wahrscheinlicher werden.

Darüber hinaus muss die Beschlussfassung gewissen Anforderungen genügen. Der Beschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe von Kredit und Zinssatz, seine Laufzeit und die Tilgungsraten beinhalten. Außerdem muss vor der Beschlussfassung das besondere Haftungsrisiko erörtert werden - vor allem das in die Zukunft verlagerte Risiko des Zahlungsausfalls einzelner Wohnungseigentümer und die damit verbundene Nachschusspflicht der übrigen Wohnungseigentümer.

An genau diesem Punkt scheiterte hier der angegriffene Beschluss. Ihm ist nicht zu entnehmen, dass die Wohnungseigentümer über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet wurden. Deshalb entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 244/14 ).

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