Wohnungseigentümer müssen Pizza und Döner im Laden nicht dulden

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Ist im Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als Laden ausgewiesen, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden.

Die Mitglieder einer Münchner Wohnungseigentümergemeinschaft verklagten zwei Miteigentümer. Die beklagten Miteigentümer hatten ihr Eigentum im Erdgeschoss an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet. Dazu hielten sie sich berechtigt, weil die Teilungserklärung die Räumlichkeiten als Laden im Erdgeschoss (bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Vorratsraum, WC und Flur) ausweist.

Die Miteigentümer sind dagegen der Meinung, dass die Nutzung der Räumlichkeiten als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank störender ist als die bloße Ladennutzung. Auf einer Eigentümerversammlung wurde deshalb mehrheitlich beschlossen, gegen die Ladeneigentümer gerichtlich vorzugehen, nachdem eine Reklamation durch die Hausverwaltung nicht weitergeholfen hatte.

Vor Gericht bekamen sie recht: Der Laden wird entgegen der Nutzungsbestimmung Laden nicht als solcher genutzt. Unter Laden ist grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht, wo sich Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden.

Mit der Zweckbestimmung Laden ist der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Daran ändert auch eine rechtmäßige Gaststättenerlaubnis nichts. Die konkrete gastronomische Nutzung führt zu einer längeren Verweildauer der Gäste in und vor dem Laden. Hinzu kommen hier vermehrte Geräusch- und Geruchsbelästigungen dadurch, dass Raucher vor dem Lokal stehen oder sitzen und diese an den aufgestellten Tischen länger verbleiben können (AG München, Urteil vom 26.6.2014, 483 C 2983/14 WEG ).

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